investir en colocation

Tout savoir sur l’investissement en colocation

L’investissement locatif est une des meilleures opportunités aujourd’hui de s’assurer des revenus complémentaires pour améliorer son quotidien ou préparer sa retraite. 

Plusieurs types d’investissements s’offrent aujourd’hui aux néo-investisseurs et notamment la colocation, particulièrement demandée chez les étudiants.

Pour être sûr de faire le bon choix, il est important de tout savoir sur ce type d’investissement. 

Pour cela, retrouvez nos réponses et conseils dans cet article :

 

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1 – Qu’est ce que la colocation

Investir en colocation est une opportunité très intéressante pour des personnes souhaitant acquérir un bien à forte rentabilité et souhaitant se bâtir un patrimoine immobilier. Très apprécié chez les jeunes étudiants mais également les séniors, la colocation est aujourd’hui une excellente possibilité d’investissement locatif. 

Par définition, la colocation est la location par plusieurs locataires d’un même logement devenant leur résidence principale. Les colocataires peuvent être unis par un seul et même contrat de location ou par plusieurs contrats différents (autant de contrats qu’il y a de locataires). 

Depuis 2014, la loi Alur permet de donner un véritable statut juridique à la colocation, ce qui protège les investisseurs et renforce l’attractivité de ce type de biens.

2 – Comment investir dans une colocation

Aujourd’hui, trouver un logement dans une grande ville relève parfois d’un véritable défi. Paris, Lyon, Marseille ou Nantes, toutes ces villes sont confrontées à une demande locative qui explose et une grande difficulté pour trouver un logement dans ces agglomérations. 

Pour remédier à cela, beaucoup de personnes font le choix de la colocation pour se loger. Plus économique, (environ 20% moins chère qu’un loyer en appartement seul), la colocation qui s’adressait auparavant en grande partie aux étudiants voit aujourd’hui les séniors prendre de plus en plus de place sur ce marché. Cette demande vient donc s’accentuer sur ce type de logement. Investir dans une colocation est par conséquent une opportunité très intéressante. Cependant, il est nécessaire de respecter plusieurs critères pour maximiser la rentabilité de son bien avant d’investir dans une colocation.

Selon une étude de l’Observatoire LocService paru en 2020, la taille idéale d’une colocation est de 3 personnes. Il devient donc intéressant d’investir dans un bien de 3 ou 4 pièces. 

L’un des points-clés à ne pas négliger lors de l’investissement en colocation est l’emplacement du bien. En effet, il est important que ce bien soit dans un emplacement attractif pour diminuer au maximum les vacances locatives. On entend ici par emplacement attractif : un appartement proche des facs et universités pour les étudiants ou encore en centre-ville près des commerces et restaurants. 

Un autre critère essentiel à prendre en compte avant d’investir en colocation est le choix des locataires. Premièrement, il est conseillé de sélectionner des locataires ayant une tranche d’âge assez proche. En effet, il est naturellement préférable de réunir soit des étudiants soit des personnes seniors. En effet, pour éviter toutes mésententes et donc une vacance locative plus importante, les locataires doivent avoir les mêmes besoins et un cycle de vie similaire

Deuxièmement, il est important de sélectionner des dossiers de candidats solides. Pour cela vous pouvez faire appel à une société spécialisée comme Fabien Immobilier qui sélectionne les locataires, s’occupe de la gestion locative de votre logement et diminue donc au maximum les risques d’impayés. De plus, comme nous le verrons plus en détail dans les avantages de l’investissement en colocation, vous êtes généralement protégé par le bail individuel de vos locataires qui vous garantit les loyers des autres locataires si vous êtes confrontés à un locataire qui ne paye pas.

3 – Les avantages à l’investissement en colocation

Investir dans une colocation présente de nombreux avantages qui vont vous permettre de concrétiser votre projet d’investissement locatif. Premièrement, il est important d’avoir à l’esprit qu’une colocation ne génère généralement pas plus de charges qu’un autre investissement. De plus, comparé à un investissement d’une plus petite surface, lors de l’achat vous aurez une marge de négociation sur votre bien.

En effet, pour l’achat d’un studio, la demande est forte, la marge de négociation est généralement nulle et le prix du bien parfois surestimé. Pour un bien avec une surface plus importante, c’est l’effet inverse qui s’applique. En effet, lorsque vous voulez acheter un bien destiné à de la colocation, le prix est bien évidemment plus élevé que pour un studio ou un T1 cependant, la marge de négociation est plus intéressante et vous êtes donc gagnant au prix du m2. Outre cela, les loyers en colocation sont similaires aux loyers appliqués à un studio. Vous achetez donc votre bien moins cher au m2 qu’un studio et vous pratiquez les mêmes loyers : votre rendement locatif est donc plus élevé

 

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Deuxièmement, un des principaux avantages de la colocation est la faible vacance locative auquel ce type de bien est confronté. En effet, colocation est dans l’inconscient collectif adapté à une situation transitoire avant de trouver un logement seul. Cependant, les chiffres prouvent le contraire. En effet, aujourd’hui de plus en plus de personnes se projettent sur le long terme en colocation. Les chiffres montrent qu’à l’heure actuelle, les taux de vacance locative sont similaires entre un logement traditionnel et une colocation.

Par ailleurs, la colocation n’est plus réservée aujourd’hui seulement à une tranche d’âge jeune. En effet, dans les grandes métropoles françaises l’élévation du prix des loyers a malheureusement entraîné la mise en difficulté d’une certaine partie de la population. Il est possible de citer notamment les personnes âgées pour qui il est parfois compliqué financièrement d’habiter dans les centres-villes. Pour remédier à cela, les séniors pensent de plus en plus à la colocation. En effet, c’est la contrepartie d’un loyer plus faible contre une surface similaire ou plus grande à leur bien actuel. Aussi, les séniors sont parfois à la recherche de liens sociaux. La colocation peut donc parfaitement répondre à ce besoin. Par conséquent, votre investissement locatif ne subira pas de période de vacance importante. En effet, il ne sera pas difficile pour vous de retrouver des locataires. 

Troisièmement, lorsque vous décidez d’investir dans une colocation, vous avez la possibilité de mettre en place 2 types de baux différents pour vos locataires. Tout d’abord, le bail unique. Ce bail a la particularité d’entraîner la création d’une caution solidaire qui est partagée entre l’ensemble des locataires. En effet, en cas de départ d’un locataire, c’est aux autres colocataires de trouver son remplaçant. Si son remplaçant n’est pas trouvé vous continuerez quand même de toucher votre loyer total. Ce bail est une réel garantie pour l’investisseur. Cependant, il est très difficile de trouver un groupe de locataire acceptant ce bail. Même si cette situation est rarissime, il existe un risque avec le bail unique. En effet, cela repose sur le fait que le groupe de locataire décide ensemble d’arrêter de payer les loyers. 

Le bail le plus commun est donc le bail individuel. Ce bail est un contrat individuel entre les locataires. En effet, si un locataire ne paie plus le loyer, les autres continuent de payer leur propre loyer. Le bail individuel vous permet également d’assurer une vacance locative plus courte. Effectivement, il est plus simple de trouver un locataire seul qu’un groupe de locataires déjà constitué pour votre investissement locatif. Si vous souhaitez en apprendre plus sur les baux collectifs et individuels vous pouvez vous référez à notre article sur le sujet: https://www.fabien-immobilier.fr/conseils/louer-en-colocation/ .

4 – Les inconvénients d’investir en colocation

Le principal inconvénient d’investir dans une colocation est le temps que la gestion des locataires et du bien va prendre. En effet, en cas de turnover, il est nécessaire de réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie, la recherche du candidat, l’étude des dossiers ainsi que les visites. Pour éviter toutes ces démarches il est possible de passer par une société qui s’occupera de la gestion de votre bien.

Plusieurs sociétés de gestion comme Fabien Immobilier vous proposent de s’occuper à votre place de l’ensemble de cette gestion. Vous pouvez dès à présent découvrir notre service en suivant ce lien : https://www.fabien-immobilier.fr/gestion-locative/

 

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RECAP’ :

Vous savez donc maintenant comment investir dans une colocation et quelles opportunités s’offrent à vous en choisissant ce type d’investissement locatif. 

Investir en colocation est un investissement extrêmement intéressant pour un investisseur disposant d’un budget solide et qui souhaite acquérir un bien ayant une forte rentabilité locative. 

En effet, investir en colocation va vous permettre de maximiser votre rendement immobilier tout en étant confronté à une vacance locative similaire à une location traditionnelle. La demande dans les villes pour se loger continue de croître chaque année et va vous permettre de retrouver un locataire facilement en cas de turn-over.

De plus, lors de l’achat d’un bien immobilier destiné à de la colocation, votre marge de négociation sera plus importante. Cela va donc vous permettre d’obtenir un prix au m2 beaucoup plus intéressant que lors de l’achat d’une petite surface (studio,T1) pour un loyer par colocataire qui sera similaire. 

Par ailleurs, les deux types de baux adaptés à une colocation vont vous permettre d’éviter au maximum les impayés. En effet les deux contrats applicables sont faits pour vous garantir dans la plupart des cas un revenu. 

Le seul inconvénient que représente un investissement en colocation est la gestion qui en découle. 

Aujourd’hui, investir dans une colocation représente une superbe opportunité pour un investisseur. Ce type de logement attire de plus en plus et va vous permettre d’obtenir une bonne rentabilité pour votre investissement locatif tout en étant confronté à une faible vacance locative.

Si vous êtes intéressé par l’investissement locatif et que vous avez des questions sur le sujet, vous pouvez dès à présent réserver un rendez-vous découverte avec Fabien qui se fera un plaisir de discuter de votre projet avec vous.

 

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