INVESTISSEMENT LOCATIF : Que choisir entre DISPOSITIF pinel et lmnp ANCIEN

 Découvrez quel régime convient à votre projet

Investir dans l’immobilier est une valeur sûre pour sécuriser son épargne et acquérir des revenus complémentaires. 

Cependant, il peut parfois être compliqué de s’y retrouver parmi les différentes opportunités qui s’offrent à un investisseur.

En France, la forte demande locative et la crise du logement ont poussé l’État à prendre des mesures pour accentuer l’offre locative. Ces mesures nous offrent aujourd’hui deux opportunités intéressantes pour investir : le dipositif Pinel et le statut LMNP ancien.

Néanmoins, il est parfois difficile de choisir entre deux alternatives qui présentent chacune des avantages et inconvénients et il est possible de se poser la question : loi Pinel ou LMNP ?

Retrouvez nos réponses et conseils dans cet article : 

 

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1 – Qu’est ce que la loi Pinel

Depuis une vingtaine d’années, la France voit sa demande locative exploser malgré le fait que l’offre ne soit pas à la hauteur de cette augmentation. Au grand dam d’un grand nombre de Français pour qui il est compliqué de trouver une location, les investisseurs traversent eux une période faste ou investir est une opportunité en or pour sécuriser son épargne.

Le dispositif Pinel représente une possibilité intéressante pour des personnes désirant acquérir un bien neuf dans l’optique d’une réduction d’impôt significative. En effet, lancée en septembre 2014 sous l’influence de la ministre du logement Sylvia Pinel, la loi Pinel est un dispositif permettant une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat locatif d’un logement neuf dans certaines zones définies préalablement.

2 – Pourquoi choisir la loi Pinel

Malgré le fait que le dispositif Pinel présente de nombreuses conditions à respecter, il présente également des avantages. Tout d’abord, il est important d’avoir en tête que réaliser une loi Pinel sur son logement implique l’obligation de location pendant 6 ans minimum.

Si le propriétaire le souhaite, le logement peut être loué 3 ou 6 ans de plus soit 12 ans au total. En effet, plus le propriétaire louera longtemps son bien, plus les avantages fiscaux du dispositif Pinel seront intéressants.

Attention, ces avantages fiscaux diminueront en 2023. En effet, pour un engagement de location de 12 ans, vous pourrez obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 17,5%,. Si vous décidez de louer votre bien 9 ans, cette réduction sera de 15% et de 10,5% pour 6 ans.

3 – Les inconvénients du dispositif Pinel

Il est factuel de constater que le dispositif Pinel présente d’importants avantages fiscaux. Cependant, cette loi est très réglementée et il est nécessaire pour le propriétaire d’avoir en tête qu’il sera obligé de respecter plusieurs conditions qui peuvent rapidement devenir contraignantes

Premièrement l’emplacement défini. En effet, pour profiter de la réduction d’impôt, votre bien devra se situer en zone tendue (zone ou la demande de logement dépasse l’offre), en zone A ou B1. Cette réglementation peut rapidement réduire les possibilités d’investissement.

Deuxièmement, le loyer plafonné. En résumé, pour permettre aux ménages de profiter d’un tarif abordable, les loyers sont généralement fixés 20% en dessous du prix du marché. Ce loyer, qui varie selon la superficie et la localisation du bien, peut limiter la rentabilité de votre investissement.

Pour terminer, la location de votre bien sera bloquée à des locataires ayant des revenus trop élevés. Ce plafond de ressources qui varie selon la localisation, peut donc être un frein supplémentaire lors de la recherche d’un locataire.

Rennes mairie

1 – Qu’est ce que le statut LMNP ?

Le statut loueur en meublé non professionnel ou LMNP, défini par l’article 155 IV du code général des impôts est une alternative à la loi Pinel. Le statut LMNP ancien offre énormément d’opportunités à un investisseur qui veut se construire un patrimoine d’envergure. Malgré le fait qu’il est compliqué aujourd’hui de trouver un bien et qu’il est donc intéressant de se faire aider d’un chasseur immobilier, le statut LMNP va vous permettre de bénéficier du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux en réalisant des investissements locatifs dans des programmes anciens.

Vous serez donc soumis au régime fiscal des micro-entreprises ou au régime réel. Attention, il existe une condition pour adhérer au statut LMNP ancien et donner droit au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux. Vos recettes locatives doivent être inférieures ou égales à 23000€ par an ou ne doivent pas représenter plus de 50% de vos revenus globaux.

Avec ce statut, de multiples possibilités d’investissement vont s’offrir à vous. Tout d’abord, il vous sera possible d’investir dans des studios, T2 étudiants, foyers de jeunes travailleurs ou immeubles de rapport. Ces différents types de biens sont concernés par une forte demande locative et vont vous permettre de louer facilement votre bien sans vacance locative importante. 

Certaines villes sont aujourd’hui en parfaite adéquation avec ce type d’investissement. Par exemple, Laval est une ville très prometteuse pour investir en LMNP dans des biens à forte rentabilité. Si cependant vous souhaitez investir dans du patrimonial vous pouvez vous tourner vers des villes comme Nantes et Rennes qui profitent d’une forte tension locative.

2 – Pourquoi choisir le statut LMNP ancien ?

Le statut LMNP ancien présente de nombreux avantages qui peuvent rapidement vous convaincre à choisir ce statut pour votre futur investissement. 

En premier lieu, l’avantage principal du statut LMNP ancien repose sur le fait qu’en choisissant ce statut il vous sera possible de pratiquer les amortissements et de déduire l’ensemble des charges. En effet : travaux, mobilier, dépenses fiscales, taxes du bien immobilier, factures de téléphone et d’internet, honoraires d’agence, assurance, charges de copropriété ou encore réparations d’entretiens,… Tous ces frais seront déductibles ou amortissables et vous permettront de payer pas ou peu d’impôts durant de nombreuses années. Par conséquent, les frais de fonctionnement de votre investissement seront faibles et vous permettront de maximiser la rentabilité de votre bien

Il est également à mettre au crédit du statut LMNP le fait qu’il est plus facile d’investir dans l’ancien avec ce statut. En effet, si vous optez pour une loi Pinel, il sera impératif de réaliser des expertises indépendantes qui s’accompagnent d’importants travaux de réhabilitation. Le statut LMNP ancien est par conséquent beaucoup moins contraignant pour l’investissement dans l’ancien. Si vous vous posez encore la question d’un investissement dans le neuf ou l’ancien vous pouvez vous référez à notre article : “Investissement locatif : investir dans le neuf ou l’ancien”.

3 – Les inconvénients du statut LMNP ?

Comme évoqué précédemment, le principal inconvénient du statut LMNP ancien repose sur le fait que le plafond des revenus locatifs meublés doit être inférieur à 23000€ ou inférieur à 50% des revenus du travail perçus en France. 

Le deuxième inconvénient du statut LMNP est le fait que ce bien ne pourra en aucun cas être habité par le propriétaire

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Alors, Pinel ou LMNP ?

Après tous ces arguments, il est maintenant l’heure de tirer une conclusion : que choisir entre Pinel et LMNP ?

Bien qu’elle présente de nombreux avantages fiscaux très intéressants, la loi Pinel engendre selon moi, de trop nombreuses contraintes légales. Tout d’abord la localisation, qui vous est imposée en loi Pinel contrairement au statut LMNP ancien qui vous laisse libre de choisir l’emplacement de votre bien. 

Le plafonnement de revenu est également un frein important. Avec le statut LMNP il vous sera possible de sélectionner des locataires disposant de hauts revenus et donc de mieux sécuriser vos revenus locatifs. 

En plus de pouvoir investir dans un bien neuf comme ancien, le statut LMNP ancien vous propose une fiscalité plus avantageuse que le dispositif Pinel avec des recettes locatives imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Si vous optez pour une loi PINEL vos revenus seront à déclarer avec les revenus fonciers.

Pour terminer, la rentabilité d’un bien en LMNP et d’en moyenne 4 à 5% dans une grande métropole. Pour le dispositif Pinel, cette rentabilité s’établit à en moyenne 3% puis 1% une fois les frais annexes déduits (frais d’acquisition, frais de fonctionnement…). Cette importante différence s’explique par le plafonnement de loyer mais également par le fait que la loi Pinel est souvent réservée à l’investissement dans le neuf et donc un prix d’achat au m2 plus important.

Aujourd’hui,  je vous conseille donc d’investir en passant par le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour maximiser vos rendements locatifs. 

Si vous êtes intéressé par l’investissement locatif et que vous avez des questions sur le sujet, vous pouvez dès à présent réserver un rendez-vous découverte avec Fabien qui se fera un plaisir de discuter de votre projet avec vous.

 

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