Une croissance de la population exponentielle

Si la commune rennaise a connu une croissance démographique d’environ 10% de 1990 à aujourd’hui, elle devrait encore bondir d’ici à 2040. En effet, selon l’Audiar (Agence de l’urbanisme de la métropole rennaise), le nombre de nouveaux Rennais d’aujourd’hui à 2040 sera d’environ 100 000, comprenant le centre-ville et les communes faisant partie de l’agglomération.

Ce résultat, qui peut paraître démesuré au premier abord, est l’estimation qui a été établie suite à la simulation de 4 scénarios plausibles. Ces hypothèses, établies par des agences d’urbanisme bretonnes, ont été analysées par l’INSEE. Quel que soit le scénario testé, la population bretonne continuerait de croître. En fonction du scénario, la population de la région augmentera de + 197 000 à + 500 000 habitants, dont 100 000 dans l’agglomération rennaise et ses alentours.

Rennes et ses grands projets

Pour accueillir cette nouvelle population, de nombreux projets immobiliers voient le jour. On peut citer parmi ceux-là la réhabilitation de l’Hôtel Dieu qui a pour vocation de devenir des logements. On peut également mentionner les programmes immobiliers neufs du nord de la rue Saint-Malo. Ces différents projets sont révélateurs de la volonté de la capitale bretonne de se développer. 

Les projets immobiliers ne sont pas les seuls projets entrepris qui témoignent de cette volonté d’expansion de la métropole. On peut aussi le voir à travers des projets comme la nouvelle ligne de métro, qui va permettre à près de 75% des Rennais d’habiter à 600 mètres ou moins d’une station. Toujours dans les transports, la gare, récemment rénovée, permet de relier Rennes à Paris en 1h25. Elle est devenue un véritable pôle multimodal au cœur d’EuroRennes, futur quartier d’affaires et de culture. Niveau santé, on peut aussi compter sur la reconstruction totale du CHU de Pontchaillou à l’horizon 2029, aujourd’hui marqué à cause de ses nombreuses années de bons et loyaux services.

En bref, toute la ville est entrée dans une aire de métamorphose avec des projets ambitieux aux quatre coins de Rennes, autant en termes d’immobilier que de transports, culture, affaires ou encore santé.

Le prix de l’immobilier en hausse

Mais cette forte croissance de la métropole a forcément des conséquences plus ou moins souhaitables. Le prix de l’immobilier grimpe en flèche à Rennes et cette tendance risque de se poursuivre au fur et à mesure du développement de la ville. Cette hausse du coût du logement fait aujourd’hui de Rennes la première métropole où le pouvoir d’achat immobilier a le plus baissé en 5 ans. Sur cette période, les Rennais ont perdu 14m2 de pouvoir d’achat, fixant aujourd’hui le prix moyen à 4 111€ du m2. Ces prix, qui ne cessent de grimper, ne sont pas en faveur des locaux qui souhaiteraient acheter une résidence principale. 

On peut expliquer cette hausse des prix par le peu de biens disponibles sur le marché. L’offre est bien inférieure à la demande et les logements mis en vente peuvent aujourd’hui partir dans la journée. Le délai de vente moyen d’un appartement ou d’une maison rennaise est passé de 70 jours environ il y a deux ans à 35 jours en 2022. Autre raison de l’évolution des prix rennais, les raisons évoquées dans la première partie de l’article. La métropole se transforme, évolue et attire de plus en plus de cadres supérieurs. Beaucoup de Parisiens notamment ont vu en Rennes une bonne alternative suite à la première période de confinement. Moins de cohues, de grands espaces verts, des coûts inférieurs… En bref, une métropole à taille humaine où il fait bon vivre à seulement 1h25 de Paris.

Une opportunité pour investir

Rennes reste, malgré la hausse des prix, propice à l’investissement locatif et elle arrive même en tête d’une étude menée par SeLoger.com sur les villes où il fait bon d’investir. La rentabilité nette calculée dans le cadre de l’étude est dans la capitale bretonne de 8,2%.

Un tel taux de rentabilité attire et il faut être vif pour réaliser le bon investissement. Si vous ne souhaitez pas être accompagné par un professionnel et réaliser un investissement locatif sur Rennes, il faut étudier en profondeur le marché et les différents quartiers rennais. Vous pouvez notamment vous orienter vers les studios et petites surfaces en centre-ville. Les prix pour ces biens n’ont pas augmenté que pour les autres types de biens. En revanche, les loyers, eux, ont tout de même augmenté de la même manière que sur les T2, T3 ou plus. Ne mettez pas de côté les biens ayant besoin d’un rafraîchissement ou d’une rénovation, vous pourriez en tirer une bonne rentabilité grâce au prix d’acquisition plus faible et une potentielle plus value à la revente.