Le compromis : vos deux portes de sortie, et un piège
Dix jours pour renoncer sans motif, puis la clause de prêt. Entre les deux, plus rien n'est gratuit — et une promesse unilatérale signée électroniquement est tout simplement nulle.
À retenir
- Dix jours calendaires de rétractation, sans motif à donner, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie l'acte.
- La clause suspensive de prêt est votre seconde sortie : elle ne peut pas durer moins d'un mois, et un mois ne suffit presque jamais.
- Une promesse unilatérale sous seing privé doit être enregistrée dans les dix jours. À défaut, elle est nulle et de nul effet.
- Et une promesse unilatérale signée électroniquement ne peut pas être enregistrée : elle est donc nulle. En 2026, c'est le piège le plus actuel de l'avant-contrat.
- Les diagnostics périment vite : six mois pour les termites et l'état des risques, un an pour le plomb, trois ans pour l'électricité et le gaz. Une vente qui traîne les fait tomber.
Compromis ou promesse : ce n'est pas le même engagement
On emploie les deux mots indifféremment, et ils désignent deux contrats différents.
Dans les deux cas, la somme suit la même logique : elle vous est restituée si une condition suspensive ne se réalise pas, elle s'impute sur le prix si la vente se fait, et elle reste au vendeur si vous renoncez sans motif légitime.
Porte de sortie n° 1 : les dix jours
C'est le droit le plus puissant dont dispose un acquéreur, et il ne se discute pas. Tout acquéreur non professionnel d'un bien à usage d'habitation dispose de dix jours pour se rétracter, sans avoir à se justifier, et quel que soit le type d'avant-contrat signé.
- Ce sont des jours calendaires : les week-ends et les jours fériés comptent.
- Le délai part du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie l'acte — ou de la remise en main propre devant le notaire.
- La rétractation se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au vendeur.
- Les sommes versées vous sont intégralement restituées, sans pénalité ni retenue.
Ce qu'il faut en faire, concrètement
Ces dix jours ne sont pas une formalité à laisser passer : c'est la seule fenêtre où vous pouvez sortir pour n'importe quelle raison, y compris une que vous n'oseriez pas écrire.
C'est donc le moment de faire ce qui n'a pas été fait avant la signature : lire les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, vérifier le montant du fonds de travaux, relire le règlement de copropriété, et faire chiffrer les travaux par une entreprise. Après le dixième jour, chacune de ces découvertes se paie.
Porte de sortie n° 2 : la clause suspensive de prêt
Passé les dix jours, il vous reste les conditions suspensives — et la plus importante est celle du financement.
Les parties fixent librement le délai des conditions suspensives, à une exception près : la condition de prêt doit laisser au moins un mois à compter de la signature de l'acte authentique ou de l'enregistrement de l'acte sous seing privé.
Un mois est un minimum légal, pas une recommandation. Le compte à rebours bancaire, jour par jour, montre pourquoi il en faut quarante-cinq : le seul délai de réflexion sur l'offre de prêt consomme déjà dix jours, après que la banque a instruit le dossier et édité l'offre.
La négociation la plus rentable du compromis
Elle ne porte ni sur le prix ni sur le mobilier : elle porte sur la durée de la clause suspensive de prêt. Quarante-cinq jours plutôt que trente, soixante si votre dossier sort des sentiers battus.
Et elle ne coûte rien au vendeur si votre dossier est solide. Il suffit de la demander au bon moment : à la rédaction de l'avant-contrat, pas quand il reste huit jours.
Le piège de 2026 : la signature électronique
Celui-ci mérite un paragraphe à lui seul, parce qu'il est récent, contre-intuitif, et qu'il annule purement et simplement un contrat.
Une promesse unilatérale de vente conclue sous seing privé doit être enregistrée auprès du service de la publicité foncière et de l'enregistrement dans les dix jours suivant son acceptation par l'acquéreur. L'une des parties y dépose deux exemplaires originaux, et la formalité coûte 125 €. À défaut, la promesse est nulle et de nul effet.
Or l'enregistrement suppose des originaux papier. Une promesse unilatérale signée électroniquement ne peut donc pas être enregistrée — et elle est, de ce fait, nulle.
Deux réflexes
Si l'on vous propose de signer une promesse unilatérale par voie électronique, refusez, ou demandez à passer par un acte notarié — lequel, lui, ne pose pas ce problème.
Et si vous avez déjà signé : la question n'est pas théorique. Une promesse nulle ne vous protège de rien, et le vendeur peut vendre à un autre. Faites-la vérifier par votre notaire avant d'engager le moindre frais de dossier bancaire.
Cette contrainte ne s'applique qu'à la promesse unilatérale sous seing privé. Le compromis, lui, n'est pas soumis à cette obligation d'enregistrement — c'est d'ailleurs l'une des raisons de sa plus grande diffusion.
Les diagnostics, et leur date de péremption
Le dossier de diagnostics est annexé à l'avant-contrat. Ce que l'on oublie, c'est que plusieurs de ces documents ont une durée de validité courte, et qu'une vente qui s'étire peut les faire tomber avant l'acte :
| Diagnostic | Durée de validité |
|---|---|
| Termites | 6 mois |
| État des risques | 6 mois |
| Plomb | 1 an |
| Électricité et gaz (installations de plus de 15 ans) | 3 ans |
| DPE | 10 ans |
Pour un acquéreur, ces dates sont une information : un état des risques de cinq mois signifie que l'acte doit se signer dans le mois qui suit, ou qu'il faudra le refaire. Pour un vendeur, c'est un poste de coût à anticiper.
Et le DPE mérite une attention particulière : sa validité est longue, mais son mode de calcul a été corrigé plusieurs fois depuis 2021. Un DPE valable n'est pas forcément un DPE représentatif.
Deux règles de forme qui annulent, elles aussi
- Au-delà de dix-huit mois, prorogations comprises, une promesse consentie par un particulier doit être établie par acte authentique.
- En Alsace-Moselle, l'acte authentique de vente doit suivre le compromis dans un délai maximal de six mois.
Ce que nous vérifions avant de vous faire signer
Le compromis est la fin de l'étape 5 de notre méthode, pas son début : tout ce qui précède a servi à pouvoir le signer vite et sans réserve.
Les sources
- service-public.gouv.fr — promesse de vente d'un logement ancien : promesse unilatérale et compromis, enregistrement, indemnité d'immobilisation, rétractation, conditions suspensives, documents annexés.
- Légifrance — articles L. 271-1 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation, protection de l'acquéreur immobilier.
- Légifrance — article L. 313-41 du code de la consommation, durée minimale de la condition suspensive de prêt.
État du droit au 27 octobre 2026. Votre notaire est le seul à pouvoir valider la rédaction d'un avant-contrat ; cet article sert à savoir quoi lui demander.
Relisons l'avant-contrat ensemble
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