Vendre un appartement loué à Nantes : occupé ou libre, ce qui change vraiment

Deux routes, et une seule question : laquelle vous laisse le plus d'argent à l'arrivée. Voici le droit applicable, le calendrier réel, et le calcul qui tranche.

Vous avez un appartement loué à Nantes et vous voulez le vendre. Vous en avez le droit, et vous pouvez le faire sans demander l'autorisation de personne : un bien loué se vend comme un autre.

La vraie question n'est donc pas « ai-je le droit », mais est-ce que je vends avec le locataire dedans, ou est-ce que j'attends qu'il parte. Les deux routes sont légales. Elles n'ont ni le même calendrier, ni le même acheteur, ni le même prix.

Vendre occupé : le bail suit l'appartement

Quand vous vendez un logement loué sans donner congé, le bail continue. L'acquéreur devient bailleur à votre place, aux conditions exactes du contrat en cours : même loyer, même échéance, même dépôt de garantie, qu'il reprend à son compte. C'est l'article 1743 du code civil.

• Aucune formalité auprès du locataire. Vous n'avez ni à lui demander son accord, ni à l'informer avant la vente.
• Pas de droit de préemption. Le locataire n'a aucune priorité pour acheter, précisément parce que vous ne lui demandez pas de partir.
• Le loyer continue de tomber pendant toute la durée de la vente, compromis et délai de rétractation compris.

Une réserve : la vente par lots d'un immeuble entier obéit à d'autres règles. Si vous vendez un appartement dans une copropriété ordinaire, vous n'êtes pas concerné.

Les visites, en revanche, se négocient. Le locataire est chez lui, et le droit de visite dépend de ce que prévoit le bail. Un locataire qui n'a rien à y gagner ralentit une vente, parfois beaucoup. C'est le vrai sujet d'une vente occupée, et il est humain avant d'être juridique.

Vendre libre : le congé pour vendre, et son calendrier

Si vous voulez vendre le logement vide, il faut donner congé pour vendre. Ce congé ne se donne pas quand vous le décidez : il se donne pour l'échéance du bail, avec un préavis.

Cette ligne-là est la différence la plus coûteuse entre un meublé et un vide, et presque personne ne la dit : en location meublée, votre locataire n'a pas de droit de préemption, et le préavis est deux fois plus court.

En location vide, le congé vaut offre de vente. Il doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité, et être accompagné de la notice d'information prévue par l'arrêté du 13 décembre 2017. Votre locataire a alors deux mois pour accepter. S'il accepte, il dispose de deux mois pour signer, quatre s'il recourt à un prêt.

Et attention au prix que vous inscrivez dans ce congé : un prix volontairement gonflé pour dissuader le locataire de préempter fait annuler le congé. La Cour de cassation l'a rappelé le 9 février 2022.

Le piège si vous avez acheté le bien il y a moins de trois ans

Celui-ci ne figure presque nulle part, et il bloque des ventes.

Si vous avez acheté l'appartement déjà loué, votre droit de donner congé est encadré par l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 :

• si le terme du bail en cours tombe plus de trois ans après votre acquisition, vous pouvez donner congé pour vendre à ce terme, normalement ;
• s'il tombe moins de trois ans après votre acquisition, vous ne pouvez donner congé pour vendre qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement ;
• et s'il s'agit d'un congé pour reprise, avec un terme moins de deux ans après l'acquisition, le congé ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date d'achat.

Traduit : vous pouvez avoir acheté un bien loué et ne pas pouvoir le libérer avant plusieurs années. C'est à vérifier avant de promettre une vente libre à qui que ce soit. Et c'est aussi ce qu'un acquéreur investisseur doit regarder avant de signer, s'il compte un jour reprendre le logement.

Le prix : la décote existe, mais pas pour la raison qu'on croit

Partout on lit qu'un bien loué se vend « 10 à 20 % moins cher ». C'est un chiffre sans mécanisme, et il est faux une fois sur deux.

Ce qui fait le prix, c'est qui achète.

Un acheteur investisseur ne paie pas des mètres carrés, il paie un loyer

Il divise le loyer annuel par le prix, et il compare le résultat à ce qu'il obtiendrait ailleurs. Tout découle de cette division :

• si le loyer en place est au niveau du marché, il n'y a aucune raison de décote. Le bien produit dès le premier mois ;
• si le loyer en place est sous le marché de 15 %, le prix qu'il accepte baisse mécaniquement d'à peu près autant, parce que c'est son rendement qui baisse. Ce n'est pas une sanction, c'est une division ;
• si le bien est loué, meublé et au prix du marché, il peut se payer plus cher qu'un bien vide équivalent : l'acheteur économise la vacance, les honoraires de mise en location et parfois le mobilier, et il récupère un locataire dont le dossier est déjà éprouvé.

Un acheteur qui veut habiter ne regarde pas le loyer

Il regarde la date à laquelle il peut emménager. Pour lui, un bien loué est un bien qu'il ne peut pas occuper. La décote est alors réelle, et elle vaut à peu près le coût de son attente : le loyer qu'il paie ailleurs pendant ce temps, ou son crédit relais.

La question n'est donc pas « loué ou vide ». Elle est : mon acheteur sera-t-il un investisseur ou un habitant ?

À Nantes, la ligne de partage passe vers 50 m²

Sur les petites surfaces nantaises, le prix d'entrée reste dans une fourchette où un ménage ne cherche pas sa résidence principale, et où le rendement est le plus élevé de la ville. L'acheteur est, dans les faits, presque toujours un investisseur. Un bien déjà loué correctement n'est pas un handicap pour lui : c'est exactement ce qu'il cherche.

Au-dessus, l'acheteur devient un habitant, et le raisonnement s'inverse : chaque mois d'attente est un mois de décote.

Il y a un deuxième paramètre, nantais celui-là. Le prix des appartements à Nantes s'établit à 3 457 €/m² au 1^er octobre 2026, en recul de 10,8 % sur cinq ans. Un vendeur qui attend l'échéance d'un bail de trois ans ne vend pas forcément mieux : il vend plus tard, sur un marché qui n'est pas remonté. Le temps d'attente n'est pas neutre, il est à son tour un pari. Nous détaillons le prix et les loyers quartier par quartier sur la page consacrée au marché nantais.

Le DPE pèse désormais sur un bien loué

Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location en France métropolitaine : pour les nouveaux baux, et au renouvellement ou à la reconduction tacite des baux en cours. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Et depuis le 24 août 2022, le loyer d'un F ou d'un G ne peut plus être augmenté, ni au renouvellement ni à la relocation.

Pour un vendeur, cela change deux choses :

• un acheteur investisseur sur un F ou un G chiffre les travaux et les retire du prix, ouvertement ;
• le loyer en place sur une passoire est gelé. Il ne rattrapera pas le marché tout seul, donc la décote liée au loyer sous-marché est durable, pas temporaire.

C'est souvent l'argument qui fait pencher vers la vente occupée immédiate plutôt que vers l'attente.

Le calcul qui tranche

Au bout du compte, la décision tient dans une soustraction.

C'est exactement ce que calcule le simulateur de notre page vente : vous entrez le loyer, la surface et les deux prix, et il vous donne l'écart réel, dans votre situation.

Les questions qu'on nous pose

Puis-je vendre sans prévenir mon locataire ?

Oui, si vous vendez occupé. Le bail continue avec l'acquéreur et vous n'avez aucune formalité à accomplir auprès du locataire avant la vente. Vous devrez en revanche lui notifier le changement de bailleur une fois la vente signée, pour qu'il sache à qui payer son loyer.

Mon locataire a-t-il un droit de priorité pour acheter ?

Seulement si vous lui donnez congé pour vendre, et seulement en location vide : le congé vaut alors offre de vente à son profit. En location meublée, il n'y a pas de droit de préemption. Et si vous vendez occupé, il n'y en a pas non plus.

Mon locataire peut-il refuser les visites ?

Il est chez lui, et l'étendue du droit de visite dépend de ce que prévoit votre bail. En pratique, un locataire qui n'a rien à gagner à la vente la ralentit. C'est négociable, et mieux vaut l'avoir négocié avant de mettre le bien sur le marché.

Dois-je rendre le dépôt de garantie au moment de la vente ?

Non. Il se transmet à l'acquéreur, qui devient le nouveau bailleur et le restituera à la fin du bail. Le transfert se règle entre vendeur et acquéreur chez le notaire.

Combien de temps faut-il pour vendre libre ?

Comptez le délai jusqu'à l'échéance du bail, plus six mois de préavis en location vide (trois en meublé), puis le temps de vente lui-même. Sur un bail vide qui vient d'être renouvelé, l'ensemble peut dépasser trois ans.

Et si j'ai acheté le bien loué il y a moins de trois ans ?

Vérifiez l'article 15-I avant toute chose. Selon la date d'échéance du bail en cours, vous ne pourrez peut-être donner congé qu'à la reconduction suivante, et non au terme actuel.

Un bien loué se vend-il moins cher ?

Pas en lui-même. Il se vend moins cher quand le loyer en place est inférieur au marché, ou quand l'acheteur voulait l'occuper. Loué au prix du marché à un investisseur, il se vend au même prix, parfois mieux.