Changer de gestion locative : ce que dit votre mandat, et comment en sortir

La loi ne fixe ni la durée de votre mandat, ni votre préavis. C'est votre contrat qui les écrit — et c'est par lui qu'il faut commencer.

Vous payez une agence pour gérer votre bien et quelque chose ne va pas : les loyers arrivent tard, personne ne rappelle, les travaux traînent, ou vous découvrez des lignes que vous n'aviez pas comprises en signant.

Le premier réflexe est d'appeler une autre agence. Ce n'est pas le bon. Le premier geste utile, c'est de retrouver votre mandat de gestion et d'y lire trois lignes.

La loi n'impose ni durée, ni préavis

C'est le point que presque personne ne dit, et il change tout.

Le décret du 20 juillet 1972, qui encadre la profession, impose bien plusieurs choses à votre gestionnaire :

• il doit détenir un mandat écrit, qui précise l'étendue de ses pouvoirs (article 64) ;
• ce mandat est inscrit à un registre des mandats, tenu dans l'ordre chronologique, que l'agence doit conserver dix ans (articles 65 et 72) ;
• le mandat doit préciser la rémunération : son montant, qui la supporte, et les modalités de partage s'il y en a (article 73).

En revanche, le texte ne fixe ni durée type, ni préavis type pour un mandat de gestion. Ce sont des clauses contractuelles : elles valent ce que votre mandat a écrit, et elles varient d'une agence à l'autre.

Autrement dit : aucune règle générale ne viendra vous sortir de là. Il faut lire le document.

Les trois lignes à retrouver

Le cas de la clause d'exclusivité

Regardez si votre mandat porte une clause d'exclusivité ou une clause pénale. C'est souvent le cas, et c'est peut-être votre porte de sortie.

L'article 78 du même décret prévoit que, passé un délai de trois mois à compter de la signature, un mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, moyennant un préavis d'au moins quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ce n'est pas une règle générale : elle ne vaut que pour les mandats portant une clause de ce type, et certaines opérations en sont écartées. Mais si la vôtre s'y trouve, vous n'êtes pas tenu d'attendre l'échéance annuelle.

Deux conditions à ne pas manquer : la clause ne s'applique que si un exemplaire du mandat vous a été remis, et la pénalité éventuelle ne peut pas dépasser le montant des honoraires prévus.

La loi Chatel, et le courrier que vous n'avez sans doute jamais reçu

Un contrat à durée déterminée qui se reconduit tout seul relève, la plupart du temps, de l'article L. 215-1 du code de la consommation — ce qu'on appelle la loi Chatel.

Ce qu'elle impose au professionnel : vous informer par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant la fin de la période pendant laquelle vous pouvez refuser la reconduction, que cette possibilité vous est ouverte.

Ce qu'elle vous donne s'il ne l'a pas fait : la faculté de mettre fin au contrat gratuitement, à tout moment, à compter de la date de reconduction.

La condition tient à votre qualité : le texte protège le consommateur et le non-professionnel. Un bailleur personne physique qui confie son logement y entre en général ; une société qui gère un patrimoine dans le cadre de son activité, non. Sur un mandat de gestion, la question se pose au cas par cas, et c'est votre situation qui tranche.

Le calendrier réel

C'est la même mécanique que pour un congé donné à un locataire : tout se joue sur une fenêtre, et la fenêtre se referme.

Si votre mandat a été signé un 15 mars, qu'il court un an avec reconduction tacite et trois mois de préavis, votre fenêtre se ferme le 15 décembre. Le 16, vous êtes reparti jusqu'au 15 mars de l'année suivante.

Posez la date dans votre agenda dès maintenant, même si vous n'êtes pas décidé. Décider est une chose ; pouvoir décider en est une autre.

Ce qui doit vous être remis au départ

Le changement de gestionnaire n'est pas qu'une lettre. C'est un transfert de dossier, et il se vérifie pièce par pièce :

• le dépôt de garantie du locataire, qui ne vous appartient pas mais qui doit suivre ;
• le bail signé et ses avenants ;
• les états des lieux d'entrée, et de sortie s'il y en a eu ;
• le dossier du locataire : pièces d'identité, justificatifs, acte de cautionnement s'il existe ;
• l'historique des quittances et l'état du compte ;
• le dernier décompte de régularisation des charges, et les provisions en cours ;
• les diagnostics, dont le DPE, et les attestations d'entretien ;
• les clés, et les contrats en cours (assurance, entretien chaudière, contrats de copropriété).

Le locataire, lui, doit être informé par écrit du changement de gestionnaire et de l'adresse où payer désormais. C'est une formalité simple, mais un loyer envoyé au mauvais endroit est un impayé qui n'en est pas un.

Les cinq questions à poser à la nouvelle agence

• Vos honoraires portent-ils sur les loyers appelés ou sur les loyers encaissés ? La différence se voit le jour où le bien est vide, ou le jour où un locataire ne paie plus.
• Le barème complet, pas le taux. Mise en location, état des lieux, régularisation de charges, relance d'impayé, avenant : demandez la liste entière avant de signer.
• Les fonds sont-ils sur un compte dédié, et quelle est la garantie financière ? C'est ce qui protège vos loyers si l'agence s'effondre.
• À quelle date les loyers sont-ils reversés ? Une date précise, pas « dans le mois ».
• Qui répond quand j'appelle ? Un nom, pas un standard.

Les questions qu'on nous pose

Puis-je changer de gestionnaire en cours de bail ?

Oui. Le bail lie le locataire au propriétaire, pas à l'agence. Changer de gestionnaire ne touche ni le bail, ni le loyer, ni la durée restante. Seule l'adresse de paiement change, et le locataire doit en être informé.

Mon locataire doit-il donner son accord ?

Non. C'est votre mandat, c'est votre décision. Le locataire est informé, il n'est pas consulté.

Combien de temps dure le transfert ?

Le délai réel est celui de votre préavis. Le transfert lui-même, une fois le dossier complet obtenu, prend quelques jours : information du locataire, mise en place du nouveau compte, reprise du dépôt de garantie.

Et si l'agence refuse de me remettre le dossier ?

Les pièces du dossier sont les vôtres, et les mandats sont conservés dix ans. Une demande écrite en recommandé suffit en général. À défaut, la DGCCRF et le médiateur de la consommation dont dépend l'agence sont les recours.

Vais-je perdre la garantie loyers impayés ?

Cela dépend de qui a souscrit le contrat. Si la garantie est portée par l'agence dans un contrat de groupe, elle s'arrête avec le mandat ; si vous l'avez souscrite en votre nom, elle vous suit. Vérifiez-le avant de donner congé, c'est le point le plus souvent oublié.