Acheter sur plan pour louer : ce que coûte l'attente
Entre la signature et la première quittance de loyer, il se passe douze à vingt-quatre mois. Cette ligne-là ne figure dans aucune plaquette, et elle pèse près du double de l'économie de frais de notaire.
À retenir
- Vous payez avant d'encaisser. Le promoteur peut appeler jusqu'à 95 % du prix avant la livraison : 35 % aux fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement.
- Sur une opération à 200 000 € livrée en 18 mois, la période de construction coûte environ 21 800 € — dont 6 800 € d'intérêts réellement versés et 15 000 € de loyers non perçus.
- Le dépôt de garantie est plafonné : 5 % si l'acte est signé dans l'année, 2 % entre un et deux ans, rien au-delà. Et cinq situations vous le font récupérer sans pénalité.
- Chaque appel de fonds doit être justifié par une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l'art. Un appel qui précède l'avancement n'est pas dû.
- Le solde de 5 % peut être consigné en cas de contestation de conformité à la livraison. C'est votre seul vrai levier, et il ne sert qu'une fois.
Le calendrier des paiements, tel que la loi l'encadre
La vente en l'état futur d'achèvement n'est pas un achat à crédit du promoteur : c'est vous qui financez la construction, au fur et à mesure. Le code de la construction et de l'habitation plafonne simplement ce qui peut vous être réclamé :
| Étape | Plafond cumulé du prix |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Mise hors d'eau | 70 % |
| Achèvement de l'immeuble | 95 % |
| Livraison | solde de 5 % |
Article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2019. Entre ces seuils, les sommes peuvent être appelées par versements périodiques constants ou selon l'avancement réel des travaux.
Deux protections méritent d'être connues, parce qu'elles ne s'appliquent que si vous les faites valoir :
- Chaque appel de fonds doit être accompagné d'une attestation de réalisation des travaux, établie par un homme de l'art — ou par un organisme de contrôle indépendant lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d'œuvre. Un appel sans attestation est un appel qu'on peut contester.
- Si le contrat prévoit une pénalité de retard de paiement, son taux ne peut excéder 1 % par mois. Au-delà, la clause est irrégulière.
Ce que coûte vraiment la période de construction
C'est le calcul que personne ne pose, et il n'a rien de compliqué. Reprenons une opération à 200 000 €, livrée en 18 mois, financée intégralement, avec un taux de 3,4 % et un rendement brut attendu de 5 %.
D'abord, les intérêts intercalaires
Pendant la construction, vous remboursez les intérêts sur les sommes déjà débloquées — sans rembourser de capital, et sans encaisser de loyer.
| Période | Capital débloqué | Intérêts versés |
|---|---|---|
| Mois 1 à 6 | 70 000 € | 1 190 € |
| Mois 7 à 12 | 140 000 € | 2 380 € |
| Mois 13 à 18 | 190 000 € | 3 230 € |
| Total | 6 800 € |
Ensuite, les loyers que vous n'encaissez pas
À 5 % de rendement brut sur 200 000 €, c'est 10 000 € par an. Sur dix-huit mois : 15 000 €.
La somme, et sa lecture honnête
6 800 € + 15 000 € = 21 800 €, soit 10,9 % du prix d'achat.
Les deux lignes n'ont pas la même nature, et il faut le dire : les 6 800 € sortent réellement de votre compte, les 15 000 € sont des loyers que vous ne touchez pas. La première est une dépense, la seconde un manque à gagner. Mais les deux manquent au même endroit : dans votre trésorerie de la première année et demie.
Mettons ce chiffre en regard de l'avantage réel du neuf. Sur le même prix de 200 000 €, les droits de mutation réduits font économiser environ 11 200 € par rapport à l'ancien.
La période de construction coûte donc près du double de ce que l'économie de frais de notaire rapporte. Ce n'est pas un argument contre la VEFA : c'est une ligne qui doit figurer dans le calcul au même titre que les frais d'acquisition, et qui n'y figure presque jamais.
Hypothèses : prix 200 000 €, livraison à 18 mois, financement à 100 %, taux nominal 3,4 %, rendement brut attendu 5 %, échéancier 35 % / 70 % / 95 % aux mois 1, 7 et 13. Refaites le calcul avec les vôtres : la méthode est dans l'article sur le cash-flow.
Le dépôt de garantie, et les cinq portes de sortie
Au contrat de réservation, le promoteur peut demander un dépôt. Son montant est plafonné selon le délai prévu pour l'acte définitif :
| Acte définitif signé | Dépôt maximal | Sur 200 000 € |
|---|---|---|
| Dans moins d'un an | 5 % | 10 000 € |
| Entre un et deux ans | 2 % | 4 000 € |
| Au-delà de deux ans | aucun | — |
Et le dépôt vous est restitué sans retenue ni pénalité dans cinq situations :
- Le contrat définitif n'est pas conclu dans le délai prévu, par la faute du vendeur.
- Le prix final dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel révisé.
- Le prêt prévu au contrat est refusé par la banque.
- Un ou plusieurs des équipements annoncés ne sont pas réalisés.
- La valeur de l'immeuble baisse de plus de 10 % en raison de sa consistance ou de la qualité des ouvrages.
La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée au vendeur et au dépositaire des fonds. La restitution doit intervenir dans les trois mois.
Dix jours, sans avoir à se justifier
Après notification du contrat de réservation, vous disposez de dix jours calendaires pour vous rétracter, sans pénalité ni indemnité, par lettre recommandée adressée au vendeur. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre, et se reporte au premier jour ouvrable suivant s'il tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié.
Les trois vérifications à faire sur le contrat de réservation
À la livraison : le seul levier dont vous disposez
Le solde de 5 % est exigible à la mise du logement à votre disposition. Mais il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
C'est un levier réel et il ne sert qu'une fois : une fois le solde versé, vous n'avez plus que le droit commun des garanties. D'où la méthode :
- Visiter avec quelqu'un qui sait regarder, et consigner toutes les réserves par écrit le jour même, pas la semaine suivante.
- Comparer avec la notice descriptive annexée au contrat, poste par poste : c'est elle qui fait foi, pas la plaquette commerciale.
- Se rappeler que, pour un investisseur, une reprise de travaux ne coûte pas de l'argent — elle coûte des semaines de loyer, et elle arrive au pire moment, juste quand la trésorerie a déjà absorbé dix-huit mois d'attente.
Alors, faut-il écarter la VEFA ?
Non, et nous ne l'écartons pas par principe. Un logement neuf sort en classe A ou B au DPE, il ne connaîtra aucune des échéances d'interdiction de location, et il ne réservera pas de ravalement voté en assemblée générale la troisième année.
Mais ces qualités se paient comptant, et elles se paient deux fois : une fois dans le prix, une fois dans l'attente. Un investisseur qui achète sur plan doit donc le faire en connaissance de ces 10,9 %, et avoir la trésorerie pour les traverser.
Pour nos clients, nous achetons dans l'ancien, et les opérations que nous publions le montrent avec leurs chiffres. Le match complet, critère par critère, est détaillé ici — et il se termine sur un score serré, pas sur un verdict.
Les sources
- Légifrance — article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation : échelonnement des paiements, attestation de travaux, plafond des pénalités.
- service-public.gouv.fr — le contrat de réservation : dépôt de garantie, cas de restitution, délai de rétractation, mentions obligatoires.
- service-public.gouv.fr — la vente en l'état futur d'achèvement : appels de fonds, livraison, garanties.
État du droit au 26 octobre 2026. Les montants chiffrés sont des hypothèses de travail, explicitées au fil du texte.
Mettons les deux sur la même feuille
Prix de revient complet, délai avant le premier loyer, intérêts intercalaires, travaux chiffrés. L'arbitrage se fait tout seul une fois les quatre lignes remplies.
06 74 78 64 20Nos opérations chiffrées