Augmenter son loyer à Nantes : ce que vous pouvez faire, et quand
Trois moments, trois règles différentes. Et une porte de sortie que presque personne n'utilise : les travaux.
À retenir
- Nantes est en zone tendue : l'évolution des loyers y est encadrée, par un décret reconduit chaque année — actuellement du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.
- À la relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer du locataire précédent, révisable de l'IRL s'il ne l'a pas été dans les douze mois.
- En cours de bail, l'augmentation n'est possible que si le contrat prévoit une clause de révision, une fois par an, selon l'IRL.
- Les travaux sont la seule vraie porte de sortie : selon leur montant, ils permettent de dépasser le plafond, voire de fixer le loyer librement.
- Un logement classé F ou G reste bloqué au loyer précédent, et ne peut pas être réévalué au renouvellement. Le DPE n'est donc pas seulement une question de décence : c'est une question de loyer.
Deux encadrements différents, et un seul s'applique ici
C'est la confusion la plus répandue, et elle fausse toute la lecture :
Autrement dit : à Nantes, vous fixez librement le loyer d'une première mise en location. Ce qui est encadré, c'est ce qui se passe ensuite.
Moment 1 — En cours de bail : la révision annuelle
Elle n'est ni automatique ni acquise.
- Elle n'est possible que si le bail contient une clause de révision. Sans clause, le loyer reste celui du contrat, point.
- Elle intervient une fois par an, à la date prévue au bail.
- Elle suit l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE.
Le calcul est une règle de trois : loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente.
Le détail qui fait perdre une année
La révision ne se rattrape pas rétroactivement au-delà d'un an. Un bailleur qui oublie sa révision pendant trois ans ne récupère pas les trois années : il repart de l'année en cours.
C'est une date à inscrire dans le suivi du bail, au même titre que l'échéance du contrat et celle d'un éventuel cautionnement.
Moment 2 — Au renouvellement du bail
À l'échéance, le loyer peut en principe être augmenté dans la limite de l'IRL.
Une exception existe : lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au voisinage. La réévaluation est alors possible, mais elle est encadrée dans son montant et dans sa procédure — et elle se démontre, avec des références de loyers comparables. Ce n'est pas une porte ouverte : c'est une procédure.
Moment 3 — À la relocation, le plafond principal
C'est le moment où la règle mord le plus, et c'est celui que les propriétaires découvrent le plus tard.
Le loyer du nouveau bail ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Avec une seule souplesse : si ce loyer n'a pas été révisé dans les douze mois précédant la nouvelle location, il peut l'être selon la variation du dernier IRL publié à la date de signature.
La conséquence que personne n'anticipe
Un loyer non révisé pendant des années devient le plafond du bail suivant. Le propriétaire conciliant qui n'a jamais appliqué sa clause de révision ne perd pas seulement les augmentations passées : il plafonne aussi le loyer du locataire d'après.
Appliquer sa révision annuelle n'est donc pas une question de quelques euros par mois. C'est ce qui détermine le point de départ de la décennie suivante.
Les cas qui échappent au plafond
Le décret prévoit des situations où le plafond de relocation ne s'applique pas :
- La première mise en location du logement.
- Un logement inoccupé depuis plus de dix-huit mois.
- Les logements ayant fait l'objet, depuis moins de six mois, de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
S'y ajoutent les exclusions de principe : logements HLM, logements conventionnés APL, logements soumis à la loi de 1948, et locations saisonnières.
Les travaux : la seule vraie marge de manœuvre
C'est le levier central, et il est beaucoup plus précis que « faire des travaux ».
| Ampleur des travaux | Ce que cela permet |
|---|---|
| Travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer | une hausse au-delà du plafond, limitée à 15 % du coût TTC des travaux, ou à la moitié de l'écart avec les loyers du voisinage selon le cas |
| Travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à une année de loyer, réalisés depuis moins de six mois | sortie du dispositif : le loyer se fixe librement |
Conditions applicables aux logements classés A à E. Les modalités varient selon l'ampleur des travaux et l'écart constaté avec le voisinage : c'est un calcul à poser avant d'engager le chantier, pas après.
Le calcul à faire avant le chantier
Prenons un logement loué 600 € par mois, soit 7 200 € de loyer annuel :
- 3 600 € de travaux — la moitié du loyer annuel — ouvrent la possibilité d'une hausse au-delà du plafond.
- 7 200 € de travaux réalisés depuis moins de six mois permettent de fixer le loyer librement.
Autrement dit : le seuil qui compte n'est pas un montant absolu, c'est un multiple de votre propre loyer. Sur un petit loyer, il est vite atteint — et un chantier bien choisi rapporte déjà beaucoup par lui-même.
Le cas des logements classés F ou G
Pour eux, la règle est plus dure, et elle s'ajoute à tout le reste.
Depuis août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G reste limité à celui du locataire précédent — pour les contrats conclus, reconduits ou renouvelés depuis cette date. Et aucune réévaluation n'est possible au renouvellement.
Le DPE cesse donc d'être une question de conformité pour devenir une question de revenu : tant que le bien reste en F ou en G, son loyer est figé, pendant que vos charges et votre taxe foncière, elles, ne le sont pas.
Le calendrier complet de la décence énergétique est ici — et avant de budgéter des travaux, vérifiez votre étiquette réelle : le mode de calcul a été corrigé deux fois, et la mise à jour est gratuite.
Ce que ça change pour un investisseur à l'achat
Trois conséquences, et elles se jouent avant la signature :
Et le niveau des loyers nantais ?
Nous ne publions pas de moyenne de marché, pour une raison simple : une moyenne ne loue aucun appartement.
Ce que nous publions, ce sont des loyers réellement encaissés : notre estimation repose sur les baux que nous gérons à Nantes et dans son agglomération, par surface habitable, avec une marge assumée. Et chaque opération publiée donne le loyer obtenu, à côté du budget qui l'a produit.
Les sources
- Légifrance — décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail.
- ANIL — encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues : relocation, renouvellement, travaux et exclusions.
- service-public.gouv.fr — l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue.
- service-public.gouv.fr — le simulateur officiel pour vérifier si votre commune est concernée.
État du droit au 27 octobre 2026. Le décret est reconduit chaque année et le zonage est révisé périodiquement : pour un bail à signer, vérifiez la commune avec le simulateur officiel, et l'IRL applicable auprès de l'INSEE.
C'est le plafond du bail suivant qui se joue
Clause de révision, dernière révision appliquée, classe au DPE, montant des travaux envisagés. Quatre points, et on sait ce qui est possible et quand.
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