Logement F ou G : ce qui s'applique déjà, et ce qui arrive
« Interdit à la location » ne veut pas dire que votre locataire doit partir. Mais cela veut dire que votre locataire dispose de leviers, et que la CAF en a un aussi.
À retenir
- Le bail en cours n'est pas annulé. L'exigence de décence énergétique vise d'abord les nouveaux baux, puis s'applique progressivement aux baux reconduits ou renouvelés.
- Le calendrier est fixé par décret : G non décent depuis 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034.
- Le locataire peut demander la mise en conformité à tout moment, et vous avez deux mois pour répondre. Faute d'accord, le juge peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement.
- La CAF peut conserver l'allocation logement jusqu'à la mise aux normes. C'est le levier le plus rapide, et il ne passe par aucun juge.
- L'audit énergétique à la vente ne concerne pas les appartements en copropriété. Il vise les maisons et les immeubles entiers.
Ce que « interdit à la location » veut dire, exactement
La formule circule partout et elle inquiète à tort autant qu'elle rassure à tort. Posons-la correctement : il ne s'agit pas d'une interdiction de louer, mais d'un critère de décence du logement.
Trois conséquences :
Le calendrier, par classe et par date
| À partir du | Décence exigée | Donc non décent |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | classes A à F | G |
| 1er janvier 2028 | classes A à E | F et G |
| 1er janvier 2034 | classes A à D | E, F et G |
France métropolitaine. Loi Climat et Résilience et décret n° 2023-796. Outre-mer, le calendrier est distinct : classes A à F à partir du 1er janvier 2028, A à E à partir du 1er janvier 2031. S'y ajoute, depuis le 1er janvier 2023, un seuil de consommation : au-delà de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an, le logement n'est pas décent.
Ce que 2028 veut dire pour un propriétaire de F
Il vous reste un peu plus d'un an pour un logement classé F — et un chantier de rénovation ne se décide pas en trois semaines : il faut un audit ou au moins des devis, l'accord de la copropriété si les travaux touchent aux parties communes, et un créneau d'entreprise. Un F dont on s'occupe en 2027 se traite dans l'urgence, donc au prix fort.
Le gel des loyers, depuis août 2022
Avant même l'interdiction, une mesure s'applique déjà aux logements classés F et G : depuis le 25 août 2022, leurs loyers sont gelés. Le ministère de la Transition écologique en donne la finalité sans ambiguïté : geler l'augmentation de leurs loyers.
Concrètement, cela signifie qu'un propriétaire de F ou de G ne récupère rien de l'inflation sur son loyer, pendant que ses charges, sa taxe foncière et le coût des travaux, eux, continuent de progresser. Le coût de l'inaction n'est donc pas nul : il court tous les mois, bien avant la date d'interdiction.
Ce que votre locataire peut faire, et ce qu'il peut obtenir
C'est la partie la moins connue, et c'est la plus importante pour un bailleur. Elle ne dépend d'aucune date future : elle s'applique dès que le logement est non décent.
- Il demande la mise en conformité, à tout moment, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous disposez alors de deux mois pour répondre (loi du 6 juillet 1989, article 20-1).
- Sans réponse ou sans accord, il peut saisir la commission départementale de conciliation — et cette saisine n'est pas un préalable obligatoire à une action en justice.
- Le juge peut fixer la nature des travaux et leur délai d'exécution, réduire le loyer, ou en suspendre le paiement avec ou sans consignation jusqu'à l'exécution. Il peut aussi accorder des dommages-intérêts.
Le levier qui ne passe par aucun juge
Si votre locataire perçoit une allocation logement, la CAF ou la MSA peut la conserver jusqu'à la mise aux normes du logement. Aucune procédure, aucun délai judiciaire : une décision administrative, et la part de loyer versée directement s'arrête.
Pour un bailleur dont l'équilibre repose sur un loyer complet, c'est la conséquence la plus immédiate et la plus souvent ignorée de la non-décence.
Des exceptions existent pour certains logements en copropriété et pour les contraintes architecturales ou patrimoniales : si les travaux nécessaires ne peuvent pas être réalisés du seul fait du propriétaire, le décret le prévoit. Cela se démontre, cela ne se présume pas.
L'audit énergétique à la vente : qui est concerné, et qui ne l'est pas
C'est la confusion la plus fréquente, et elle vaut la peine d'être levée en deux lignes.
L'audit énergétique réglementaire ne s'applique pas aux appartements situés dans un immeuble en copropriété. Il vise les ventes de maisons individuelles et d'immeubles entiers — ce que les textes appellent la monopropriété.
| Depuis le | Classes concernées à la vente |
|---|---|
| 1er avril 2023 | F et G |
| 1er janvier 2025 | E, F et G |
| 1er janvier 2034 | D, E, F et G |
L'audit est commandé et payé par le vendeur, auprès d'un professionnel certifié. Il est remis à l'acquéreur dès la première visite, et au plus tard à la signature de la promesse de vente. Sa durée de validité est de cinq ans.
Avant de budgéter : vérifiez votre étiquette
Le mode de calcul du DPE a été corrigé à plusieurs reprises depuis 2021, et chaque correction a déplacé des logements d'une classe à l'autre — sans qu'un seul travaux ait été réalisé. Le changement de seuils de juillet 2024 a par exemple fait sortir environ 140 000 logements de moins de 40 m² du classement F et G.
Un DPE établi il y a trois ans ne décrit donc pas forcément la situation d'aujourd'hui. Avant de chiffrer un chantier, commencez par vérifier où vous en êtes réellement : le détail des corrections successives et de leurs effets est dans cet article.
Les aides : MaPrimeRénov' est rouverte
Le guichet avait été suspendu faute de budget voté fin 2025. L'adoption de la loi de finances pour 2026 a permis sa réouverture complète à tous les ménages, dans les mêmes conditions qu'en 2025.
Un point de procédure à connaître, parce qu'il ajoute un délai : un rendez-vous en espace conseil France Rénov' est désormais obligatoire avant le dépôt d'une demande. Ce n'est pas une formalité à caser la veille — c'est une étape à prendre en compte dans le calendrier du chantier.
D'autres guichets ont rouvert dans le même mouvement : Ma Prime Logement Décent, pour la réhabilitation des logements indignes ou dégradés, et Ma PrimeAdapt'.
Notre façon de voir
Nous ne traitons pas la passoire énergétique comme un repoussoir. Un logement classé F se négocie au prix d'un F et se loue au prix de sa classe de sortie — à condition d'avoir chiffré le chantier avant l'offre, et pas après l'acte.
Ce qui n'est pas négociable, en revanche, c'est l'ordre des opérations : DPE à jour, devis d'entreprise, vérification de ce qui relève des parties communes, puis seulement le calcul du rendement. Les opérations que nous publions donnent le montant des travaux réellement engagés, pas une enveloppe estimée.
Et pour un bien déjà détenu et déjà loué : la bonne date pour s'en occuper n'est pas l'échéance, c'est le départ du prochain locataire. Un logement vide se rénove vite et bien ; un logement occupé se rénove mal, cher, et avec une réduction de loyer à la clé.
Les sources
- Ministère de la Transition écologique — le DPE, le gel des loyers depuis le 25 août 2022 et le calendrier de la décence énergétique.
- ANIL — performance énergétique et décence : calendrier par classe, recours du locataire, pouvoirs du juge, allocation logement.
- Ministère de la Transition écologique — l'audit énergétique réglementaire : champ d'application et calendrier.
- economie.gouv.fr — la réouverture de MaPrimeRénov' et des autres guichets par la loi de finances 2026.
État du droit au 26 octobre 2026. Les règles de décence relèvent de décrets qui ont déjà été modifiés : pour un logement précis, l'ADIL de Loire-Atlantique renseigne gratuitement.
Pour aller plus loin
- Le DPE collectif de l’immeuble — ce qu’il dit, ce qu’il ne remplace pas, et quand le problème se règle en assemblée.
Chiffrons la sortie avant l'échéance
Classe réelle au DPE d'aujourd'hui, travaux à faire, ce qui relève de la copropriété, loyer après rénovation. Quatre lignes, et la décision se prend d'elle-même.
06 74 78 64 20La gestion locative