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Beaucoup d’investisseurs choisissent l’immobilier neuf pour bénéficier d’avantages tels que  le crédit d’impôt ou les frais de notaires réduits. Mais, si investir dans le neuf paraît au premier abord plutôt avantageux, ce type d’investissement comporte tout de même certains désavantages à prendre en compte avant de se lancer. Alors faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

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Un prix au m² plus élevé que pour les biens anciens

En 2021, pour l’achat d’un appartement neuf en France vous devrez compter en moyenne 5918€ / m² signé alors que pour un appartement ancien la moyenne constatée est seulement de 3992€ / m² signé.*


*Source SeLoger

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Les désavantages et les risques d’un bien qui n’est pas encore construit

En plus de la grande difficulté à pouvoir se projeter à partir de simples plans, vous devez vous attendre à des délais de livraison longs. Vous pourrez compter entre 12 et 18 mois d’attente avant de pouvoir tenir les clés de votre bien entre vos mains. Problème : vous commencez à payer le bien durant la construction et pendant tout ce temps vous ne percevez aucun loyer ce qui rend le paiement contraignant.

 Vous devez également être préparé aux risques de délai d’attente supérieur à ce qui était prévu ou pire, au risque de malfaçons ou de faillite du promoteur ce qui vous mettrait dans une position très difficile.

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Les centres villes difficilement constructibles

Il est devenu très difficile de trouver des biens neufs ayant une situation attractive, notamment dans les grandes villes car il y a très peu de terrains libres constructibles. Souvent les constructions se font donc en périphérie des métropoles.

Pourtant, l’emplacement est le critère le plus important pour un bien immobilier puisque ce critère lui permet de ne pas se dévaloriser, et même, bien souvent, de prendre de la valeur avec le temps.

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Vous risquez d’avoir plus de charges sans pour autant pouvoir augmenter le loyer

En achetant neuf vous aurez à régler une taxe foncière plus élevée que celle que vous auriez eu à payer pour un bien ancien . De plus, les résidences neuves proposent souvent de nombreux équipements et services (gardiennage, ascenseur, espace vert, piscine…) Or, dans le cadre d’un investissement locatif, ces services ne sont pas toujours intéressants pour vous puisqu’ils vont faire augmenter vos charges.

 Par ailleurs, si vous investissez sous le dispositif Pinel, les loyers pratiqués seront encadrés. Le prix de location sera donc peut-être en dessous du prix du marché.

RECAP’ :

  • Avant d’investir dans le neuf il faut prendre en compte de nombreux critères et inconvénients qui peuvent s’avérer contraignants lorsqu’on souhaite investir dans le locatif : prix au m² plus élevé que dans l’ancien, délais de livraison longs, difficulté à trouver des logements neufs bien placés, loyers souvent encadrés,  risque de faillite du promoteur ou de malfaçons, taxe foncière plus élevée…

  • Alors pourquoi ne pas se tourner vers l’ancien ? Avec un bien ancien, pas de risques liés à l’attente. Vous pourrez également choisir un régime fiscal qui vous permettra de déduire de vos revenus l’intégralité des frais et charges liées à la recherche du bien, aux travaux ou encore à la gestion locative…Après quelques années, vous pourrez aussi réaliser des travaux, ce qui vous donnera la possibilité d’augmenter les loyers.