Les peintures en fin de bail : qui paie, et qui le décide
C'est le litige le plus fréquent de la sortie d'un locataire. Et il ne se tranche pas à l'appréciation : il se tranche avec deux documents, dont l'un manque dans la plupart des baux.
À retenir
- Les petits raccords de peinture et le rebouchage des trous sont à la charge du locataire — à condition que leur nombre, leur dimension et leur emplacement restent raisonnables.
- Une remise en peinture complète due à l'usure du temps est à la charge du bailleur. C'est la vétusté, et elle est définie par décret.
- Sans grille de vétusté dans le bail, c'est à vous de démontrer que la dégradation dépasse l'usage normal. C'est la principale raison pour laquelle ces litiges se perdent.
- Sans état des lieux d'entrée détaillé, rien n'est démontrable. Le texte impose une description précise des revêtements, pièce par pièce.
- Le dépôt de garantie se restitue en un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon — avec justificatifs, et 10 % du loyer par mois de retard en pénalité.
Trois catégories, et une seule fait débat
Tout se range dans l'une de ces trois cases. Le désaccord ne porte jamais sur les deux premières.
Ce que le texte dit des peintures, précisément
La liste annexée au décret met à la charge du locataire, pour les murs et plafonds :
- les petits raccords de peinture ;
- le rebouchage des trous, dès lors qu'il reste « assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci ».
Lisez bien cette dernière condition : elle est le pivot de tout. Quelques trous de chevilles pour des cadres : réparation locative. Une cloison criblée pour fixer une bibliothèque sur toute sa longueur : autre chose. Le texte ne donne pas de seuil chiffré, il donne trois critères — nombre, dimension, emplacement — et c'est sur eux que l'on raisonne.
Ce qui n'est jamais récupérable
Une remise en peinture complète d'un logement rendu propre après plusieurs années d'occupation normale n'est pas une réparation locative. C'est de la vétusté, et elle est à votre charge.
C'est le point sur lequel les propriétaires se trompent le plus souvent, et celui qui fait perdre les dossiers devant la commission de conciliation : un logement qui a servi cinq ans n'a pas à être rendu neuf.
La grille de vétusté, ou comment sortir de l'appréciation
Voilà le document qui manque dans la plupart des baux, et qui change tout.
Une grille de vétusté permet de calculer la part du coût qui reste à la charge du locataire, de façon mécanique. Elle doit définir, au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du logement : une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels.
Le fonctionnement est simple. Prenons une grille qui retiendrait, pour une peinture, une durée de vie de sept ans avec une franchise d'un an puis un abattement de 15 % par an :
| Ancienneté de la peinture à la sortie | Abattement | Part imputable au locataire |
|---|---|---|
| 1 an | 0 % | 100 % |
| 3 ans | 30 % | 70 % |
| 5 ans | 60 % | 40 % |
| 7 ans et plus | 90 % | 10 % |
Illustration construite sur une grille hypothétique, pour montrer le mécanisme : les durées et les coefficients sont ceux que votre propre grille retient. Une grille peut être reprise parmi celles issues d'un accord collectif de location, prévues à l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986.
L'intérêt réel, et il n'est pas celui qu'on croit
Une grille ne sert pas à faire payer davantage le locataire — au contraire, elle plafonne ce qu'on peut lui demander. Elle sert à ce que personne n'ait à négocier à la remise des clés.
Avec une grille, le calcul est posé avant même l'entrée dans les lieux, et les deux parties le connaissent. Sans grille, c'est votre appréciation contre la sienne, à un moment où il veut partir et récupérer son dépôt : c'est la configuration qui produit les mauvais souvenirs et les mauvais avis en ligne.
L'état des lieux, sans lequel rien ne se démontre
La grille calcule, mais elle ne constate rien. C'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie qui établit ce qui s'est passé.
Le texte est exigeant sur son contenu : l'état des lieux doit comporter, pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds. C'est précisément ce que les états des lieux expédiés ne font pas.
Trois réflexes qui coûtent dix minutes et évitent la plupart des litiges :
- Décrire, pas cocher. « Bon état » ne dit rien. « Peinture blanche mate refaite en 2024, propre, sans trace » dit tout.
- Photographier, et annexer les photos à l'état des lieux signé par les deux parties.
- Dater les revêtements. C'est la donnée dont la grille de vétusté a besoin : sans la date de la dernière réfection, aucun abattement n'est calculable.
Le dépôt de garantie : les règles du jeu
Une fois le calcul fait, c'est là qu'il s'applique — et les délais sont stricts.
| Situation | Délai de restitution |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée | 1 mois |
| État des lieux de sortie non conforme | 2 mois |
Le délai court à compter de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Ces délais sont les mêmes en location vide et en meublé.
Ce que vous pouvez retenir : les sommes restant dues — loyers et charges impayés, frais de dégradations ou de réparations locatives non effectuées. Mais vous devez remettre les justificatifs : états des lieux, photos, constat de commissaire de justice, factures ou devis.
La pénalité, et la provision de copropriété
En cas de retard, la somme à restituer augmente de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Elle ne s'applique pas si le locataire ne vous a pas communiqué sa nouvelle adresse à la remise des clés.
En copropriété, vous pouvez par ailleurs conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le solde se restitue dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes.
Le point qui surprend presque tous les bailleurs
Celui-ci mérite d'être connu avant de le découvrir à la sortie : le locataire peut changer la couleur des peintures sans votre accord.
Repeindre dans une autre teinte, ou poser du papier peint, relève de l'aménagement du logement, et non de la transformation — laquelle, elle, nécessite votre autorisation écrite. Un locataire qui rend un salon vert sombre n'a donc commis aucune faute.
Ce qui se discute, en revanche, c'est la qualité d'exécution : une peinture mal appliquée, débordant sur les plinthes ou les interrupteurs, n'est pas un choix de couleur, c'est un travail mal fait. Et c'est, là encore, l'état des lieux comparé qui l'établit.
Notre façon de faire
Nous mettons une grille de vétusté dans les baux que nous gérons, et nous datons les revêtements dans l'état des lieux d'entrée. Ce n'est pas une précaution de juriste : c'est ce qui permet de rendre un dépôt de garantie en trois semaines sans une seule discussion.
Et pour ce qui est des peintures, nous appliquons une règle de bon sens qui nous évite 90 % des litiges : un logement rendu propre après une occupation normale se repeint à nos frais, et se reloue plus vite et plus cher. Le coût d'une remise en peinture est très inférieur à celui d'un mois de vacance.
Un mois de vacance par an coûte environ 0,45 point de rendement brut : la comparaison est vite faite.
Les sources
- Légifrance — décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, et sa liste annexée.
- service-public.gouv.fr — entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire.
- service-public.gouv.fr — restitution du dépôt de garantie : délais, retenues, justificatifs et pénalité de retard.
- ANIL — établissement de l'état des lieux et prise en compte de la vétusté.
État du droit au 27 octobre 2026. Pour un litige en cours, la commission départementale de conciliation est gratuite et l'ADIL de Loire-Atlantique renseigne sans frais.
Pour aller plus loin
- Les charges récupérables — la liste est fermée : ce qui s’y trouve, et ce qui reste à votre charge.
- Le dépôt de garantie — ce qui se retient, sur quelles pièces, et la pénalité de 10 % par mois de retard.
- L’état des lieux — le document qui permet de comparer, et sans lequel rien ne se retient.
L'état des lieux se prépare avant, pas le jour même
Comparaison avec l'entrée, grille de vétusté s'il y en a une, devis des reprises. Et la relocation lancée pendant le préavis, pas après.
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