Dépôt de garantie : ce qui se retient, et sur quelles pièces
Un mois de loyer en vide, deux en meublé. Il se rend sous un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux sinon. Et chaque retenue se démontre, document à l'appui.
À retenir
- Le montant : un mois de loyer hors charges en location vide, deux en meublé. Interdit en bail mobilité, et interdit aussi quand le loyer se paie d'avance par trimestre.
- Le délai : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon. Il court à compter de la remise des clés.
- Une retenue se démontre : état des lieux comparé, photos, constat, facture ou devis. Une impression ne suffit pas.
- En copropriété, une provision peut être gardée jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, plafonnée à 20 % du dépôt.
- La pénalité : 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Le dépôt de garantie est le moment où tout ce qui n'a pas été écrit pendant trois ans se paie. Il n'y a pas de place pour l'appréciation : ce qui se retient se démontre sur pièces, et la liste de ce qui est imputable au locataire est fixée par un décret.
Le montant, et le piège du loyer trimestriel
| Type de bail | Dépôt maximum |
|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Aucun dépôt : il est interdit |
Service-Public, fiche « Dépôt de garantie », vérifiée le 9 juin 2026.
Une condition passe souvent inaperçue : le dépôt n'est possible que si le loyer se paie d'avance chaque mois ou tous les deux mois. Si le bail prévoit un paiement trimestriel d'avance, le dépôt de garantie est interdit, en vide comme en meublé.
Le délai part de la remise des clés
Le point de départ n'est ni la fin du bail ni le départ effectif : c'est la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Un locataire qui garde les clés une semaine de plus décale le délai d'autant.
Trois documents décident d'une retenue
Une retenue qui ne s'appuie sur aucun de ces trois-là ne tient pas devant un juge.
Deux décrets du même jour
Le 26 août 1987, deux textes jumeaux sont publiés. Le 87-713 fixe la liste des charges récupérables — ce que le locataire paie tous les mois. Le 87-712 fixe celle des réparations locatives — ce que le locataire répare.
Les deux listes sont limitatives. Ce qui n'y figure pas reste au propriétaire.
La vétusté reste pour le propriétaire
La vétusté, c'est « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal » du logement et de ses équipements. Une dégradation due à la vétusté reste à la charge du bailleur, même quand la réparation figure sur la liste du décret de 1987.
C'est précisément ce que la grille de vétusté sert à trancher : une moquette de dix ans n'est pas une moquette abîmée, c'est une moquette finie. Sans grille, la discussion se fait au cas par cas — et la charge de la preuve pèse sur le propriétaire : c'est à lui d'établir que la réparation est imputable au locataire.
Le partage entre usure et dégradation est le même qui décide du sort des peintures : c'est le sujet de Les peintures en fin de bail.
La provision de copropriété, plafonnée à 20 %
Quand le logement est en copropriété, la régularisation des charges de l'année en cours n'est pas connue au moment du départ. Le bailleur peut donc conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.
- Elle doit être justifiée.
- Elle ne peut pas dépasser 20 % du dépôt de garantie.
- Le solde se rend dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes.
Les deux parties peuvent aussi convenir d'un règlement immédiat, qui solde la question le jour de la remise des clés. C'est souvent le plus simple pour tout le monde.
La pénalité de retard, et la seule façon d'y échapper
Pour chaque mois de retard commencé, la somme due augmente de 10 % du loyer mensuel hors charges. Le mois entamé compte pour un mois entier.
Un exemple du texte
Dépôt de 90 €, loyer de 120 €, cinq mois de retard : 90 € + 60 € = 150 € dus. La pénalité a représenté les deux tiers du dépôt.
Une seule exception : la pénalité ne s'applique pas si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse lors de la remise des clés. C'est la raison pour laquelle on la demande par écrit, ce jour-là.
Si on ne s'entend pas
Le chemin est balisé et il commence toujours par la même étape.
Dans les faits, un dossier qui arrive à l'étape trois est presque toujours un dossier où l'état des lieux d'entrée manquait, était expédié, ou n'avait pas de photos.
Pour aller plus loin
- Les peintures en fin de bail — le partage entre usure normale et dégradation, poste par poste.
- Les charges récupérables — l'autre décret du 26 août 1987, et la régularisation annuelle.
- Le nouveau bail type — ce qui a changé dans le contrat depuis le 1er octobre 2026.
- L’état des lieux — les huit mentions obligatoires, et la présomption qui change de camp quand il manque.
- L’assurance propriétaire non occupant — obligatoire en copropriété, et ce qu’elle couvre entre deux baux
- Les travaux du locataire — les deux cas où deux mois de silence valent accord
- Combien de temps un locataire reste-t-il dans son logement ? — 4,5 ans, et pourquoi le bail n’y change rien
Sources
- Service-Public — dépôt de garantie : montant, délais, retenues, provision de copropriété et pénalité de retard. Fiche vérifiée le 9 juin 2026.
- Légifrance — décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, et sa liste annexée.
- Légifrance — article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : définition de la vétusté et grille convenue entre les parties.
- ANIL — modalités d'établissement de l'état des lieux et prise en compte de la vétusté.
Règles arrêtées au 9 novembre 2026, d'après les fiches Service-Public et les textes publiés sur Légifrance.
L'état des lieux d'entrée décide tout
Nous le faisons pièce par pièce, avec les photos, le jour de la remise des clés. C'est le document qui rend une retenue possible trois ans plus tard.
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