Assurance propriétaire non occupant : une obligation, et trois trous qu’elle bouche
En copropriété, elle est obligatoire depuis la loi ALUR. Hors copropriété, elle ne l’est pas — et c’est là qu’on l’oublie. Voici ce qu’elle couvre que l’assurance de l’immeuble ne couvre pas.
À retenir
- En copropriété, l’assurance est obligatoire pour tout copropriétaire, qu’il occupe son logement ou qu’il le loue. C’est l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi ALUR.
- Hors copropriété, aucun texte ne l’impose. Une maison louée, un immeuble détenu en entier : la décision vous revient.
- Elle ne remplace pas l’assurance de l’immeuble, et elle ne remplace pas celle du locataire. Les trois ne couvrent pas les mêmes moments.
- Le locataire doit s’assurer et vous remettre une attestation chaque année. S’il ne le fait pas, vous pouvez souscrire à sa place, un mois après une mise en demeure restée sans effet.
- La prime de cette assurance pour compte se récupère, majorée de 10 % au maximum, par douzième avec chaque loyer. La vôtre, non.
C’est le contrat dont on parle le moins et qu’on découvre au pire moment : le jour où un dégât des eaux part de votre logement vide, entre deux locataires.
À ce moment-là, l’assurance du locataire n’existe pas — il n’y a pas de locataire. Et celle de l’immeuble couvre les parties communes, pas ce qui est parti de chez vous.
L’obligation, et d’où elle vient
La loi ALUR du 24 mars 2014 a inséré un article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Il tient en une phrase : chaque copropriétaire doit s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu’il occupe son lot ou qu’il le loue.
Ce que l’obligation recouvre exactement
Le texte vise la responsabilité civile : les dommages que votre lot peut causer au syndicat, aux voisins, aux tiers et à votre locataire. Il n’impose pas d’assurer vos murs contre l’incendie ou le vol : cela, c’est votre choix, et c’est ce que la plupart des contrats dits « PNO" ajoutent.
Le texte ne fixe pas de sanction propre. Ce qui coûte, c’est le sinistre : un copropriétaire non assuré répond sur son patrimoine des dommages que son lot cause au syndicat, aux voisins, aux tiers et à son locataire.
Hors copropriété, rien ne vous y oblige
Une maison louée, un petit immeuble que vous détenez en entier : il n’y a pas de syndicat, donc pas d’article 9-1, donc pas d’obligation.
C’est précisément le cas où l’absence se paie le plus cher. Dans une copropriété, l’assurance de l’immeuble fait un premier filet. Sur une maison, il n’y a aucun filet derrière celui du locataire — et le locataire peut être mal assuré, ou plus assuré du tout.
Les trois trous qu’elle bouche
Article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, créé par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ; guidance de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes sur l’assurance de la location.
L’assurance du locataire est une autre obligation
Elle ne vient pas de la loi sur la copropriété mais de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs et vous en remettre une attestation à l’entrée, puis chaque année si vous la demandez.
S’il ne la remet pas, la loi vous ouvre une porte étroite et précise :
La majoration porte sur la prime, pas sur le loyer
Les 10 % s’appliquent au montant de la prime d’assurance, et à rien d’autre. C’est une erreur de lecture fréquente, et elle se voit immédiatement sur une quittance.
Le contrat pour compte se résilie dès que le locataire vous remet son attestation ou quitte les lieux — mais la prime déjà exigible reste récupérable. En colocation, le bail peut prévoir cette assurance pour compte ; il doit alors indiquer le montant total annuel récupérable et le montant récupérable par douzième.
Trois assurances, trois payeurs
| Le contrat | Qui le souscrit | Qui le paie |
|---|---|---|
| Assurance de l’immeuble | Le syndicat des copropriétaires | Les copropriétaires, par les charges — non récupérable sur le locataire |
| Assurance du locataire | Le locataire | Le locataire |
| Assurance pour compte | Le bailleur, à défaut d’attestation | Le locataire, majorée de 10 % au plus, par douzième |
| Assurance propriétaire non occupant | Vous | Vous — jamais récupérable |
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 g ; décret n° 2016-383 du 30 mars 2016 pour le plafond de majoration ; décret n° 87-713 du 26 août 1987 pour la liste des charges récupérables.
Ce qu’elle coûte à votre rendement, et ce qu’elle y rapporte
La prime d’une assurance propriétaire non occupant ne figure pas sur la liste du décret de 1987. Elle n’est donc pas récupérable sur le locataire, dans aucun cas, et aucune clause du bail ne peut la rendre récupérable.
Elle entre dans le calcul d’un rendement net, au même titre que la taxe foncière et les charges non récupérables. Au régime réel, les primes d’assurance se déduisent des revenus fonciers : c’est une règle générale, et son effet dépend de votre situation, que nous ne chiffrons pas à distance.
Ce que nous regardons dans un dossier
Deux choses, et elles se vérifient en dix minutes : l’attestation du locataire est-elle à jour, et le contrat du propriétaire couvre-t-il les périodes de vacance. Un logement géré depuis plusieurs années sans attestation récente, cela arrive — et cela se régularise.
Pour aller plus loin
- Les charges récupérables — la liste fermée du décret de 1987, et pourquoi l’assurance de l’immeuble n’y est pas.
- L’état des lieux — le moment où l’attestation d’assurance se demande, en même temps que les relevés de compteurs.
- Le dépôt de garantie — ce qui se retient, ce qui se justifie, et les délais.
- Le bail type — les mentions obligatoires, dont celles qui touchent à l’assurance.
- Notre gestion locative — ce que couvre le mandat, attestations comprises.
- Les travaux du locataire — les deux cas où deux mois de silence valent accord
Sources
- Légifrance — article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, obligation d’assurance du copropriétaire occupant ou non occupant.
- Légifrance — article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a créé l’article 9-1.
- Légifrance — article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : obligation d’assurance du locataire et assurance pour compte.
- Légifrance — décret n° 2016-383 du 30 mars 2016 fixant à 10 % le plafond de majoration de la prime d’assurance pour compte.
- DGCCRF — assurance de la location immobilière : ce que couvre le contrat de l’immeuble, et ce qu’il laisse.
- ANIL — propriétaire et locataire : quand l’assurance habitation est obligatoire.
Règles arrêtées au 13 novembre 2026, d’après les textes publiés sur Légifrance et les fiches de la DGCCRF et de l’ANIL. En cas de doute sur une garantie, c’est le contrat qui tranche : l’obligation légale ne porte que sur la responsabilité civile.
Nous les demandons, et nous les relançons
L’attestation du locataire à l’entrée puis chaque année, la mise en demeure quand elle manque, et le suivi de votre propre contrat entre deux baux : c’est le travail, et il se fait sans que vous ayez à y penser.
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