État des lieux : le document qui décide, trois ans plus tard
Il se fait à la remise des clés, contradictoirement, et il s'annexe au bail. Huit mentions y sont obligatoires. Et quand il manque, la présomption change de camp selon qui l'a refusé.
À retenir
- Obligatoire et annexé au bail, en vide, en meublé comme en bail mobilité. Il s'établit à la remise des clés, en présence des deux parties.
- Huit mentions sont obligatoires, dont les relevés de compteurs individuels et le détail des clés.
- Le locataire a dix jours pour demander une modification. Pour le chauffage, il a tout le premier mois de la période de chauffe.
- Avec un professionnel, la part du locataire est plafonnée à la moitié des frais et à 3,03 € TTC par m² de surface habitable.
- Sans état des lieux d'entrée, la présomption dépend de qui l'a refusé. Ce n'est pas symétrique.
C'est le document le moins spectaculaire d'une location et le seul qui compte vraiment. Une retenue sur le dépôt de garantie se démontre en comparant deux colonnes : celle de l'entrée et celle de la sortie. Si la première est vide ou expédiée, il n'y a rien à comparer.
Les huit mentions obligatoires
- Le type d'état des lieux et sa date d'établissement.
- La localisation du logement.
- L'identité des parties, et le domicile ou siège du représentant du propriétaire.
- Les personnes mandatées, le cas échéant.
- Les relevés des compteurs individuels d'eau ou d'énergie, lorsque les charges ne sont pas forfaitaires.
- Les clés ou autres moyens d'accès, détaillés.
- La description précise, pièce par pièce, des revêtements, équipements et meubles — complétée d'observations et de photos.
- Les signatures.
Les photos ne sont pas obligatoires. Elles sont décisives.
Le texte les cite comme un complément possible à la description. Dans les faits, c'est la pièce qui fait basculer une discussion trois ans plus tard, quand plus personne ne se souvient de l'état du parquet de la chambre.
Elles se datent, se rattachent à la pièce décrite, et se remettent avec le document.
La forme : deux colonnes, ou deux documents jumeaux
L'état des lieux s'écrit, sur papier ou sur support électronique. Il doit permettre la comparaison entre l'entrée et la sortie, et deux formes conviennent :
Il est remis aux deux parties lors de la signature, en main propre ou par voie dématérialisée.
Dix jours pour le locataire, un mois pour le chauffage
Signer ne clôt pas le sujet. Le locataire peut demander une modification dans les dix jours calendaires suivant la date de l'état des lieux, pour n'importe quel élément du logement.
La règle du chauffage
Pour les éléments de chauffage, le délai n'est pas de dix jours : la demande peut être faite pendant tout le premier mois de la période de chauffe.
C'est logique : un radiateur qui ne chauffe pas ne se constate pas en juillet. Un locataire entré en été a donc jusqu'au premier mois de chauffe pour le signaler.
Si le propriétaire refuse la modification demandée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
Qui paie, et le plafond de 3,03 € par mètre carré
| Qui l'établit | Qui paie |
|---|---|
| Le propriétaire et le locataire, ensemble | Personne : aucun frais |
| Un professionnel mandaté (entrée) | Le locataire paie une part, plafonnée à la moitié des frais facturés et à 3,03 € TTC par m² de surface habitable |
| Un commissaire de justice | Frais réglementés, partagés par moitié entre propriétaire et locataire |
Service-Public, fiche « État des lieux d'entrée », vérifiée le 10 mars 2026.
Quand une partie refuse : le commissaire de justice
Si le locataire ou le propriétaire refuse de participer, ou si les deux ne s'entendent pas, chacun peut faire appel à un commissaire de justice, qui établit alors un constat locatif.
Il doit prévenir les deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins sept jours à l'avance. Ses frais sont réglementés — ils varient selon la surface et le lieu — et se partagent par moitié.
Sans état des lieux d'entrée, la présomption change de camp
C'est le point que presque personne ne connaît, et il n'est pas symétrique. Tout dépend de qui a refusé.
La nuance qui coûte cher
Cette présomption ne couvre que les réparations locatives — celles de la liste du décret n° 87-712. Pour toutes les autres réparations, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire, même quand la présomption joue en sa faveur.
Autrement dit : l'absence d'état des lieux n'est jamais une bonne nouvelle pour un bailleur, même dans le cas le plus favorable.
À la sortie, deux mentions de plus
L'état des lieux de sortie reprend la même structure, et ajoute deux informations qui lui sont propres :
- La nouvelle adresse du locataire, ou le lieu de son hébergement.
- La date de l'état des lieux d'entrée.
La première n'est pas une formalité : sans nouvelle adresse communiquée à la remise des clés, la pénalité de retard sur le dépôt de garantie ne s'applique pas. C'est le seul cas où un bailleur en retard n'est pas pénalisé — et c'est pourquoi on la demande par écrit, ce jour-là.
Quant à l'usure, elle ne se retient pas : une dégradation due à la vétusté reste à la charge du bailleur, même lorsque la réparation figure sur la liste de 1987. Le partage se lit dans Les peintures en fin de bail.
Pour aller plus loin
- Le nouveau bail type — en vigueur depuis le 1er octobre 2026, et l'état des lieux lui est annexé.
- Le dépôt de garantie — ce qui se retient, sur quelles pièces, et la pénalité de 10 % par mois de retard.
- Les peintures en fin de bail — le partage entre usure normale et dégradation.
- Les charges récupérables — l'autre liste fermée de 1987, et la régularisation annuelle.
- L’assurance propriétaire non occupant — obligatoire en copropriété, et ce qu’elle couvre entre deux baux
- Les travaux du locataire — les deux cas où deux mois de silence valent accord
- Combien de temps un locataire reste-t-il dans son logement ? — 4,5 ans, et pourquoi le bail n’y change rien
Sources
- Service-Public — état des lieux d'entrée : mentions obligatoires, forme, délais de modification, coût et absence d'état des lieux. Fiche vérifiée le 10 mars 2026.
- Service-Public — état des lieux de sortie.
- Légifrance — article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : établissement contradictoire, recours au commissaire de justice et partage des frais.
- ANIL — décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : modalités d'établissement de l'état des lieux et prise en compte de la vétusté.
Règles arrêtées au 9 novembre 2026, d'après les fiches Service-Public et les textes publiés sur Légifrance.
Pièce par pièce, avec les photos
Compteurs relevés, clés comptées, revêtements décrits, photos datées. C'est une heure le jour de la remise des clés, et c'est ce qui rend une retenue possible trois ans plus tard.
06 74 78 64 20Gestion locative