Diagnostic technique global : le seul document qui dispense du plan de travaux
Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés d’habitation de plus de quinze ans doivent faire élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux. Une seule chose en dispense : un diagnostic technique global qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les dix années qui suivent.
C’est le mécanisme le plus méconnu du droit de la copropriété, et celui sur lequel on lit le plus d’approximations. Voici ce que disent les textes, et seulement eux.
À retenir
- Le diagnostic technique global est facultatif dans le cas général : l’assemblée générale se prononce sur la question de le faire réaliser, à la majorité de l’article 24.
- Il est obligatoire avant toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans, et l’autorité administrative peut l’exiger à tout moment.
- S’il ne montre aucun besoin de travaux dans les dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé d’élaborer le projet de plan pluriannuel de travaux.
- Aucun texte ne lui fixe de durée de validité. Ce qui dure dix ans, c’est son horizon, pas sa péremption.
Ce que contient un diagnostic technique global
L’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation en fixe le contenu, en quatre volets :
S’y ajoute, et c’est le cœur du document : une évaluation sommaire du coût et la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.
Article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation, version en vigueur depuis le 11 avril 2024.
Quand il est obligatoire, et quand l’assemblée doit seulement se prononcer
La confusion vient de là : le diagnostic technique global n’est pas obligatoire pour toutes les copropriétés, mais la question de le faire, elle, doit être posée.
| Situation | Ce que dit le texte |
|---|---|
| Mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans | Obligatoire. La mise en copropriété doit être précédée du diagnostic (L. 731-4) |
| Immeuble présentant des désordres | L’autorité administrative peut à tout moment demander au syndic de le produire. Sans réponse sous un mois, elle le fait réaliser d’office, aux frais du syndicat (L. 731-5) |
| Toutes les autres copropriétés d’habitation | L’assemblée générale se prononce sur la question de le faire réaliser. Décision à la majorité de l’article 24 (L. 731-1) |
Quand il a été réalisé, son contenu est présenté à la première assemblée générale qui suit.
La dispense de plan de travaux, et comment elle se compte
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 pose l’obligation : à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré, et il est actualisé tous les dix ans.
Le même article pose l’exception, et elle tient en une phrase :
« Si le diagnostic technique global […] ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux."
Article 14-2, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 1er janvier 2023.
Le point de départ est la date d’élaboration du diagnostic, pas une date de péremption. La nuance décide de l’année où la copropriété redevient tenue d’élaborer son plan.
Trois choses qu’on lit souvent, et que les textes ne disent pas
Qui peut le réaliser
Un tiers, et les conditions sont précises. Il doit justifier de compétences sur les modes constructifs, les pathologies du bâtiment, la thermique et la réhabilitation énergétique, la terminologie technique et juridique, les textes sur l’habitat et la construction, et la gestion financière des copropriétés. Il présente un diplôme post-secondaire d’au moins trois ans en techniques du bâtiment, un titre professionnel, une inscription à un ordre professionnel de l’immobilier, ou une certification de niveau équivalent.
Surtout : il atteste sur l’honneur de son impartialité à l’égard du syndic, et de son indépendance envers les fournisseurs d’énergie et les entreprises susceptibles d’intervenir sur l’immeuble. Il ne peut recevoir ni accorder aucun avantage avec une entreprise qui pourrait réaliser les travaux qu’il préconise.
Articles D. 731-1 à D. 731-3 du code de la construction et de l’habitation, pris en application du décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016.
Ce que cela représente à Nantes
L’obligation de plan pluriannuel vise les immeubles de plus de quinze ans. À Nantes, c’est l’immense majorité du parc : sur les 134 024 diagnostics de performance énergétique enregistrés dans les quatre codes postaux de la ville, 119 209 portent sur des logements construits avant 2013. Un tiers du parc diagnostiqué date de la période 1948-1974, un cinquième d’avant 1948.
Base ADEME des diagnostics de performance énergétique des logements existants, codes postaux 44000, 44100, 44200 et 44300.
Pour un propriétaire bailleur, la conséquence est simple : la question du plan de travaux va se poser dans presque toutes les copropriétés nantaises, et le diagnostic technique global est la seule porte de sortie prévue par la loi. Elle ne s’ouvre que si l’immeuble est effectivement sain.
Le reste se lit dans les comptes : un plan adopté relève le plancher du fonds de travaux, et c’est là que la décision se voit. Nous détaillons ce calcul dans DPE collectif et plan pluriannuel de travaux, et ce qui relève du locataire dans les charges récupérables.
Pour aller plus loin
- DPE collectif et plan pluriannuel de travaux — le calendrier, et ce que le plan change au fonds de travaux.
- Charges récupérables — ce que l’appel du syndic ne dit pas.
- Où investir à Nantes — les quartiers, un par un, et le prix au mètre carré.
Les sources
- Légifrance — articles L. 731-1 à L. 731-5 du code de la construction et de l’habitation.
- Légifrance — articles D. 731-1 à D. 731-3, compétences et indépendance du tiers.
- Légifrance — article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, projet de plan pluriannuel de travaux.
- Légifrance — article 14-2-1, fonds de travaux.
- Légifrance — décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016.
- ADEME — base des diagnostics de performance énergétique des logements existants.
Textes vérifiés sur Légifrance le 10 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date.