Loyer impayé : ce que change le 1er janvier 2027 pour l'aide au logement
Un décret du 12 février 2026 redéfinit l'impayé pour les locataires qui perçoivent une aide au logement. Ce qu'il change pour le bailleur, et ce que la trêve hivernale suspend d'ici là.
À retenir
- Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 s'applique aux impayés signalés à partir du 1er janvier 2027.
- Un impayé se constitue dès 450 euros de dette, loyer et charges compris, ou trois mois après un premier défaut de paiement, quel que soit le montant. Jusqu'ici, il fallait l'équivalent de deux loyers.
- Le bailleur signale l'impayé à l'organisme payeur (Caf ou MSA) dans les deux mois suivant sa constitution.
- L'organisme payeur demande au bailleur s'il veut percevoir l'aide à la place du locataire.
- L'aide est maintenue après la résiliation du bail, sauf suspension décidée par la CCAPEX.
- La trêve hivernale court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Elle suspend l'expulsion, et la dette de loyer demeure.
La nouvelle définition de l'impayé
Quand un locataire perçoit l'APL, l'ALF ou l'ALS, la Caf ou la MSA fait de l'impayé un événement précis, avec des conséquences sur l'aide. Le décret en change le seuil.
| Point | Jusqu'au 31 décembre 2026 | À partir du 1er janvier 2027 |
|---|---|---|
| Quand l'impayé est constitué | Dette égale à deux fois le loyer et les charges mensuels, aide versée au bailleur déduite | Dette supérieure à 450 €, ou trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, quel que soit le montant |
| Signalement par le bailleur | Dans les deux mois | Dans les deux mois suivant la constitution de l'impayé, sauf règlement intégral entre-temps |
Sources : décret n° 2026-84 du 12 février 2026 (articles R. 824-2 et R. 824-3 du code de la construction et de l'habitation) et Service-Public, article du 6 mars 2026.
La mécanique est simple. Le nouveau seuil de 450 euros est atteint avant l'ancien seuil de deux loyers dès que le loyer net dépasse 225 euros. Et le délai de trois mois constitue un impayé même sous 450 euros : un petit retard régulier entre lui aussi dans la procédure.
Ce que le bailleur fait, dans l'ordre
L'aide continue après la résiliation du bail
C'est la nouveauté de fond. L'aide est maintenue en cas d'impayé, y compris lorsque le bail est résilié et que l'occupant verse une indemnité d'occupation. Le texte la réserve à l'allocataire dans l'impossibilité manifeste de payer. Cette situation ne se remet en cause que par une décision d'expulsion définitive qui constate des troubles de jouissance, ou par un document qui établit sa capacité à payer.
Ce qui peut suspendre l'aide
La CCAPEX, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, suspend l'aide lorsque la mauvaise foi du locataire est établie : expulsion définitive pour mauvaise foi, irrecevabilité devant la commission de surendettement, ou fin de mesures de surendettement pour mauvaise foi. La suspension prend effet le premier jour du mois suivant sa notification à l'organisme payeur.
Les impayés déjà en cours au 1er janvier 2027
Pour les impayés constitués avant cette date, l'aide suspendue est rétablie sans effet rétroactif. Trois cas la rétablissent avec effet rétroactif : un plan d'apurement signé avant le 1er janvier 2027, un nouveau bail signé avec effet rétroactif, ou une dette intégralement soldée.
D'ici là, la trêve hivernale
La trêve court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Pendant cette période, l'expulsion d'un locataire est suspendue, même avec une décision de justice, quel que soit le motif, y compris les loyers impayés. Les coupures de gaz et d'électricité sont également interdites.
La dette de loyer demeure. À la fin de la trêve, si une décision d'expulsion a été rendue, la procédure peut reprendre et être exécutée par un commissaire de justice. Certains occupants ne sont pas protégés, notamment les squatteurs d'un domicile et les occupants d'un immeuble sous arrêté de mise en sécurité.
Source : Service-Public, « Trêve hivernale 2026-2027 ».
Pour aller plus loin
La prévention de l'impayé se joue avant la signature du bail : Impayés et vacance : deux risques, deux moments.
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Sources
- Légifrance — décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement.
- Service-Public — impayés de loyer et aides au logement : les règles vont changer.
- ANIL — aides personnelles au logement, traitement des impayés.
- Service-Public — trêve hivernale 2026-2027.
Textes arrêtés au 4 novembre 2026. Les nouvelles règles s'appliquent à compter du 1er janvier 2027.
Un impayé se traite dès le premier mois
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