Nouveau DPE 2021

Devriez-vous investir dans un appartement classé C, E, F, ou G ?

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier pour y vivre ou le louer ? Vous entendez parler depuis quelques temps du nouveau DPE et souhaitez en savoir plus sur son fonctionnement et ses conséquences sur le marché de l’immobilier ? L’équipe de Fabien Immobilier s’est occupée, pour vous, de réunir ici toutes les informations nécessaires à votre futur investissement !

Le Diagnostic de Performance Énergétique, ou DPE, est un élément obligatoire pour tout propriétaire d’un bien immobilier qui a la volonté de le mettre en vente ou en location. Il a fait l’objet d’une refonte dans le cadre de la loi ELAN de 2018. 

Le nouveau DPE entré en vigueur le 1er juillet dernier va devenir un élément central pour effectuer un choix d’investissement immobilier. D’une part, il va conditionner la possibilité ou non de louer son logement. D’autre part, pour un bien immobilier avec une classe énergétique trop faible, des travaux pourront être exigés avant sa mise en location.

Avec le nouveau DPE, l’acheteur et le locataire trouveront plusieurs indicateurs utiles : coût annuel en énergie basé sur la consommation d’éclairage, de ventilation, de chauffage, d’eau chaude, de climatisation. Ils trouveront également, des indicateurs sur les déperditions de chaleur dues à une mauvaise isolation des murs, toitures, fenêtres, planchers.

Que vous souhaitiez investir dans votre résidence principale ou un investissement locatif, ce nouveau DPE a pour vocation d’informer plus précisément vous, acquéreurs et également les locataires du bien. Ce nouveau DPE est désormais opposable, les acquéreurs ou locataires peuvent poursuivre le propriétaire sur le fondement d’une information erronée sur le DPE. Le propriétaire quant à lui aura la possibilité de se retourner contre le diagnostiqueur. 

L’essentiel et les prochaines dates à retenir

      • Juillet 2021 : dès le 1er juillet, le DPE devient opposable
      • Janvier 2022 : interdiction d’installer des chaudières au fioul y compris en remplacement. Les annonces des logements étiquetés F ou G devront porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
      • Janvier 2023 : les logements dont la consommation sera supérieure à 450 kWh/m² par an ne pourront plus être loués.
      • Janvier 2025 : tous les logements classés G seront interdits à la location.
      • Janvier 2028 : interdiction de louer des logements classés F et G (1,7 million de logements concernés).
      • Janvier 2034 (ou 2040 selon les discussions actuelles au Parlement) : les logements classés E sont à leur tour interdits à la location, soit 1,9 million de logements.

Une période transitoire : les DPE réalisés en amont ne seront pas opposables !

Le nouveau DPE va s’établir au fur et à mesure avec une période transitoire, les diagnostics énergétiques effectués entre :

      • le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valides jusqu’au 31 décembre 2022
      • le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu’au 31 décembre 2024

Prenez garde, un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 ne sera pas opposable ! Vous ne pourrez donc pas vous retourner contre le propriétaire si le bien acquis est déclassé avec le nouveau DPE !

Conseil lors de l’acquisition d’un appartement classé E, F ou G

Pendant la phase de négociation, si le DPE à été réalisé avant le 1er juillet 2021 et qu’il est encore valable. N’hésitez pas à faire réaliser un nouveau DPE à vos frais (entre 100€ et 250€). Comme évoqué précédemment, le nouveau DPE va déclasser ou surclasser certains logements, ce qui pourra orienter votre décision. Si le bien est mal classé (E,F ou G), vous ou le chasseur immobilier qui a déniché votre bien, serez en position de force pour négocier le prix du logement à la baisse.

N’oubliez pas, un logement mal classé devra faire l’objet de travaux de rénovation énergétique avant sa mise en location. Nous vous conseillons de vous faire accompagner pour expertiser et estimer les travaux nécessaires pour revaloriser ce bien. Ces travaux vont impacter la rentabilité de votre investissement, ils pourront toutefois créer un déficit foncier car ils viendront diminuer vos revenus locatifs à titre de charges déductibles.

Le nouveau DPE : un impact sur le financement ?

Le nouveau DPE va venir conditionner le financement d’un crédit immobilier. En effet, le syndicat des professionnels de l’immobilier, la Fnaim à prévenu des premiers refus de crédits bancaires pour motifs de DPE avec une classe énergétique F et G. En effet, si l’investisseur n’anticipe pas les travaux à prévoir, la banque ne validera pas le projet car le prévisionnel financier n’a pas tenu compte des travaux supplémentaires. Le nouveau DPE va donc devenir un critère d’analyse des demandes de financement et un indicateur quant à l’ampleur des travaux à réaliser dans le cadre d’un projet locatif

    Le type de chauffage : un changement bénéfique au nouveau DPE

    Près de 800 000 logements avec l’étiquette E équipés d’un chauffage au fioul ou au gaz vont basculer en classe F ou G. Et près de 800 000 logements équipés d’un chauffage à l’électricité ou au bois vont être favorisés, classés en F aujourd’hui, ils vont sortir du statut de passoires thermiques. Il est à noter qu’en janvier 2022, la législation interdira d’installer des chaudières au fioul y compris en remplacement.

      Exemple du cas de Marine : comment investir dans un appartement en prenant compte du nouveau DPE ?

      Marine est actuellement locataire de son logement dans la région parisienne, pour éviter d’impacter trop fortement son taux d’endettement, elle préfère réaliser un investissement locatif sur un bien immobilier situé à Nantes. En effet, avec une rentabilité meilleure sur Nantes que dans sa ville de résidence, elle pourra plus rapidement faire l’acquisition d’un nouvel appartement par la suite.

      Marine souhaite effectuer une opération avec des travaux pour bénéficier d’une valorisation de son bien dès l’achèvement des travaux. Marine a ciblé l’acquisition d’un bien dans des immeubles des années 1970 avec un DPE classé F. Seulement, elle s’inquiète avec les nouvelles règles établies par le nouveau DPE. Marine n’étant pas compétente dans ce domaine, elle s’interroge sur sa décision. 

      Le conseil de Fabien :

      Marine devrait réaliser un nouveau DPE même si celui fournit par le vendeur est encore valable. Elle doit s’assurer des travaux à effectuer pour améliorer la classe énergétique de son bien. Avec la réalisation du nouveau DPE, elle pourra estimer le coût plus précisément et avoir une vision de la rentabilité de son opération.

        Un ajustement de la fiscalité à venir grâce au nouveau DPE ?

        Les professionnels de l’immobilier et du patrimoine pointent un risque de désinvestissement dans les logements du parc locatif privé et réclament logiquement un ajustement de la fiscalité. Cet ajustement consisterait à doubler le plafond de déficit foncier imputable aux bailleurs pour les gros travaux d’économie d’énergie, ainsi que l’élargissement de la réduction d’impôt de la loi Denormandie aux maisons et appartements classés F et G.

          RECAP’

          Dans l’optique de rendre les bâtiments moins énergivores, les instances publiques vont sûrement mettre en place des subventions sous forme de crédit d’impôt et également des aides de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) qui pourront éventuellement être intéressantes dans le cadre d’un investissement locatif.

          Les diagnostiqueurs sont désormais portés responsables de leurs diagnostics. Avec ce nouveau transfert de responsabilités, ceux-ci ont le devoir de rendre un rapport détaillé sur le DPE réalisé. 

          De plus, pour la rénovation des immeubles en copropriété, la TVA est à 10 % pour la rénovation de parties communes des immeubles collectifs contenant plus de 50 % de lots à l’habitation. 

          Dans beaucoup de cas, améliorer la performance énergétique peut également être peu onéreux. Par exemple, quelques fois la perte énergétique peut-être seulement dûe à une porte d’entrée mal isolée, …Un changement de joints au niveau des fenêtres peut par exemple vous faire gagner un rang au classement du DPE.

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