Tout savoir sur la plus-value immobilière

Imposition, Optimisation et Exonération

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier et vous vous posez la question du montant de l’imposition sur la plus value immobilière ?

Nous vous expliquons comment est calculée la plus value immobilière, comment l’optimiser et être exonéré en partie ou totalement d’impôts sur la plus value immobilière.

La plus value immobilière peut être taxée jusqu’à 42,2 % de son montant. Pour calculer ce qu’on appelle la plus-value, plusieurs paramètres entrent en compte. C’est pour cela qu’aujourd’hui nous vous donnons toutes les clés pour maximiser la plus-value, payer moins d’impôts et augmenter la valeur de votre bien.

Qu’en est-il de l’imposition sur la plus-value ?

L’imposition est un point à ne pas négliger pour mettre en place une stratégie efficace. En effet, lors de la vente de votre bien, vous pouvez être imposé à 36,2 % du montant de votre plus-value. Ces 36,2 % sont composés de 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Notez qu’une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s’applique également en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. 

Mais bonne nouvelle ! Vous pouvez bénéficier d’abattements d’impôts selon la durée de détention du bien, et ce, dès la sixième année. Ces abattement suivent les taux indiqués dans le tableau qui suit.

Durée de détentionTaux d'abattement impôt sur le revenuTaux d'abattement prélèvement sociaux
Moins de 6 ans0 %0 %
De la 6è à la 21è année6 %1,65 %
22è année4 %1,60 %
Au-delà de la 22è annéeExonération9 %
Au-delà de la 30è annéeExonérationExonération

source : impots.gouv

=> L’abattement est additionné pour chaque année !

ex : vous bénéficiez d’un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6ème à la 10ème année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) . Prenons l’exemple d’une plus-value de 10,000€ : vous, aurez ainsi un abattement de 10,000 € x 8,25 % soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9,175 € (10,000 € – 825 €).

N’oubliez pas non plus que dans la valeur du bien, on comprend les travaux importants qui peuvent avoir été effectués. Ces travaux ne sont pas considérés comme faisant partie de la valeur du bien si vous ne pouvez pas les justifier grâce à des factures par exemple.

Par ailleurs, pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, on peut estimer l’enveloppe travaux à 15 % de la valeur du bien sans justificatif. Cela va ainsi diminuer la valeur imposable de la plus value immobilière.

Dans quel cas pouvez-vous profiter d’une exonération sur la plus-value ?

Outre les abattements obtenus grâce à la durée de détention, dans certains cas, vous pouvez profiter d’exonérations partielles ou complètes. Les critères d’exonération actuels sont les suivants :

        • vente de votre résidence principale
        • expropriation pour cause d’utilité publique
        • si le montant de la vente est inférieur à 15,000 €
        • bien en possession depuis plus de 30 ans
        • entrée en maison de retraite
        • invalidité
        • réduction d’impôts si le logement est situé dans le périmètre d’une opération de revitalisation du territoire ou une grande opération d’urbanisme
        • si le bien est exposé à un risque naturel

Si le bien n’est pas votre résidence principale (par exemple un investissement locatif), mais que c’est votre première cession, vous pouvez également bénéficier d’une exonération d’impôts sous certaines conditions :

        • vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les 4 dernières années
        • le produit de cession doit être utilisé dans les 24 mois suivant pour acheter sa résidence principale
        • l’opération doit être votre première cession

Exemple du cas de Pierre : comment augmenter la valeur de son bien tout en diminuant son imposition ?

Pierre, étant locataire à Paris, est devenu propriétaire d’une résidence secondaire il y a maintenant 8 ans. Celle-ci lui servant principalement en vacances, il n’a pas hésité à réaliser les travaux nécessaires pour se sentir bien et s’y reposer !

Initialement achetée 200,000 €, comme cela fait plus de 5 ans qu’il dispose du bien, il peut le valoriser de 15 % pour travaux soit 230,000 €. Il réalise également la rénovation de la salle de bain dès son arrivée pour la somme de 5,000 € puis fait construire une véranda sur l’ancienne terrasse pour la somme de 18,000 €. La valeur de son bien est donc de l’ordre de 252,000 €.

Il l’a revendu 268,000 € et a donc empoché une plus-value de 16,000 € (268,000€ – 252,000€).

Il pourrait bénéficier d’une exonération d’impôts étant donné qu’il n’est pas propriétaire de sa résidence principale, mais ne souhaite pas réinvestir le montant dans un logement à Paris où les coûts sont trop élevés. Il désire placer le montant de la vente dans un investissement locatif. Il va donc être imposable sur la plus-value réalisée ici.

Selon le taux d’imposition de 36,2 %, il doit 5,792 € à l’Etat. Comme cela fait 8 ans qu’il est propriétaire de son bien, il bénéficie d’un abattement de 18 % (6 % x 3) sur l’Impôt sur le Revenu (IR) et de 4,95 % (1,65 % x 3) sur les Prélèvements Sociaux (PS), soit 2,880 € (soit 13,720 € imposables) pour l’IR et 792 € (soit 15,208 € imposables) pour les PS. Il doit donc à l’Etat, après l’abattement, 2,606.80€ d’IR (13,720 x 19 %) et 2,615.78€ pour les PS (15,208€ x 17,2 %), soit un total de 5,222.58€.

Calcul plus-value immobilière

Dans quel cas serait-il intéressant de se séparer de votre bien ?

Vous êtes propriétaire d’un bien et vous vous posez la question de vous séparer de celui-ci ? Il correspond aux attentes, vous êtes attachés au bien ? Gardez- le ! Il ne correspond plus aux attentes ? Vendez-le !

Les méthodes d’imposition en France changent régulièrement et si vous pouvez bénéficier à l’heure actuelle d’une exonération d’impôts sur la plus-value alors n’hésitez donc pas à vendre.

Surtout que vous pouvez racheter un bien qui correspond exactement à ce que vous recherchez et vous faire aider dans ces recherches par un chasseur immobilier.

Vous aurez alors pris vos bénéfices et vous aurez sécurisé votre patrimoine immobilier.

    RECAP’

    Vous pouvez maintenant prendre toutes les décisions nécessaires quant à la vente de votre bien immobilier et calculer une éventuelle plus-value. Vous avez toutes les clés pour optimiser celle-ci et diminuer le plus possible votre imposition !

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