INVESTISSEMENT LOCATIF :   7 ETAPES POUR REUSSIR VOTRE PROJET

 Découvrez les notions à connaître avant de vous lancer

L’investissement locatif est le placement par excellence pour sécuriser son épargne, mais également pour assurer une plus value financière.

Cependant, cet investissement présente inexorablement des risques, comme pour tout autre placement financier. Vous serez certain de tirer bon profit de votre investissement locatif si vous préparez votre projet avec rigueur et expertise. 

Pour cela, formez-vous au préalable dans chaque domaine d’activité, ou entourez vous de professionnels qui sauront vous conseiller dans chaque étape de votre projet.

Voici les 7 grandes étapes pour réussir votre projet d’investissement locatif.

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1 – Définir son projet

Avant de vous lancer, vous devez répondre à quelques questions primordiales pour connaître l’orientation de votre projet d’investissement locatif.

D’abord, définissez le but final de votre investissement :

 – Souhaitez-vous investir pour léguer un patrimoine à vos enfants ?

 – Souhaitez-vous investir pour toucher un complément de revenu stable et assurer votre retraite ?

 – Souhaitez-vous investir dans une optique de rendement afin de développer votre patrimoine à travers plusieurs investissements ?

Ensuite, vous devez choisir entre investir seul ou à plusieurs dans un même projet d’investissement locatif.

Les deux solutions présentent leurs avantages et inconvénients, mais il est nécessaire d’étudier chaque alternative avant de faire un choix. Ce dernier sera décisif pour la suite de votre projet, notamment en ce qui concerne la fiscalité.

Le type de location est également une question à aborder en amont de votre projet : Location nue ou location meublée ?

 La législation est différente pour chaque type de location, ce qui fait de la fiscalité l’enjeu principal encore une fois. En effet, le propriétaire d’un bien en location nue touchera des revenus fonciers, tandis que le propriétaire d’un bien meublé touchera des revenus locatifs. Or, le processus d’imposition n’est pas le même pour les 2 types de revenus, et il peut s’avérer plus rentable de créer une SCI dans certains cas.

Votre choix concernant le type de location impactera également votre investissement locatif lors des étapes suivantes :

– La recherche de bien (la demande de bien meublé est plus importante en zone urbaine et sur des petites surfaces, à l’inverse de la location nue).

–  La gestion locative (la durée du bail de location, le dépôt de garantie maximum, la durée de préavis… varient en fonction du type de location).

– La rénovation (pas d’ameublement pour de la location nue).

Enfin, vous devez connaître le budget maximal que vous souhaitez investir dans votre projet. Il est nécessaire d’inclure dans votre budget une part d’amortissement d’environ 10% du budget total en cas de frais supplémentaires.

 

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2 – Etablir une stratégie

Dans l’investissement locatif, réussir votre projet sous-entend un cahier des charges précis et une stratégie d’investissement bien ficelée. Il faudra évidemment déterminer le type de bien et la zone géographique dans lequel vous souhaitez investir, mais pas seulement. En effet, vous devrez construire votre stratégie en fonction de votre profil d’investisseur, qui dépend du rapport rendement/risque de votre investissement :

Investissement locatif patrimonial ( faible rentabilité / risque faible ) :  vise à constituer  un patrimoine qui se valorise durablement de manière sécurisée grâce à un marché locatif tendu.

Investissement locatif équilibré ( rentabilité moyenne / risque modéré ) : vise à obtenir un niveau de rentabilité supérieur aux autres produits d’épargne (livrets, PEA, assurances vie), avec un risque modéré.

Investissement locatif à haut rendement ( forte rentabilité / risque fort ) : vise à favoriser un niveau élevé de rentabilité immédiate avec une aversion au risque plus importante.

Une fois votre profil d’investisseur établi, vous pourrez détailler plus précisément votre budget en fonction de votre investissement. Évaluez quelle sera votre part du budget pour le coût d’acquisition, les frais de rénovation, les frais de sous-traitance si vous souhaitez déléguer certaines étapes de votre projet d’investissement locatif… 

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3 – Financement

Le financement est l’étape décisive avant le lancement de votre projet d’investissement locatif. 3 stratégies de financement s’offrent à vous :

  • Achat comptant : Stratégie de financement qui consiste à verser l’intégralité du coût d’acquisition de votre bien au moment de la vente. Cette stratégie assure une rentabilité immédiate et un cash-flow important. Cependant, cela demande d’avoir des liquidités conséquentes.
  • Apport : Stratégie de financement qui consiste à payer comptant une partie du coût total d’acquisition au moment de la vente, et d’obtenir un crédit immobilier pour régler le reste de la somme. Votre apport sera plus ou moins important en fonction de vos capacités financières, en sachant que l’apport minimal demandé par la banque s’élève généralement à hauteur de 10% du coût total d’acquisition (pour un achat dans l’immobilier ancien).
  • Crédit immobilier : Dans certains cas, vous pouvez réaliser votre financement uniquement grâce à un crédit immobilier. Les critères d’obtention de prêt seront : le montant et la stabilité de vos revenus, votre taux d’endettement, votre reste à vivre… Cependant, cette solution reste destinée aux personnes ayant une forte solvabilité.

La condition suspensive d’obtention de prêt permet au futur acquéreur d’un bien immobilier de renoncer à la promesse de vente s’il n’obtient pas le prêt immobilier demandé. Il doit alors être intégralement remboursé des sommes versées au vendeur ou au professionnel de l’immobilier, et ce sans aucun frais.

Vous pouvez également bénéficier d’un différé d’amortissement, période durant laquelle vous ne rembourserez pas le capital emprunté. Le différé partiel vous permet de payer uniquement les intérêts de l’établissement ayant octroyé votre crédit, mais de ne pas rembourser tout de suite ce dernier. Le différé total vous permet de reporter à la fois le remboursement de votre crédit, mais également le paiement des intérêts. Dans les deux cas, vous serez cependant contraint de payer l’assurance de votre crédit. Généralement, la période de différé est comprise entre 0 et 36 mois, selon les modalités de l’établissement prêteur.

Retrouvez tous nos conseils pour réussir votre entretien avec le banquier et obtenir votre prêt immobilier dans notre vidéo dédiée à ce sujet : Comment obtenir votre crédit immobilier en 2022 ?

 

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4 – Fiscalité

En choisissant le régime fiscal le plus approprié pour votre projet d’investissement locatif, vous pourrez maximiser les déductions fiscales, optimiser les performances de votre investissement, et ainsi réussir votre projet. Plusieurs statuts fiscaux vous seront proposés :

LMNP ( Location meublée non-professionnelle ) :

C’est un régime fiscal qui offre plusieurs avantages comme de ne pas ou peu payer d’impôts sur ses loyers. Il désigne par extension un investissement locatif sous le statut du meublé.

Pour obtenir le régime fiscal LMNP, vous devez être un particulier et non un investisseur immobilier professionnel. Aussi, les recettes liées aux activités de loueur en meublé (ce qui correspond aux loyers charges comprises) doivent être inférieures à 23 000€.

Les recettes LMNP doivent également être inférieures ou égales à 50% des autres revenus générés par les personnes appartenant au foyer fiscal.

SCI :

Si vous souhaitez investir à plusieurs, créer une SCI est la solution la plus appropriée pour votre projet.

La création d’une SCI permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs simplement. Les parts sociales sont réparties entre les associés proportionnellement au montant de leurs apports. Il s’agit donc d’un outil juridique qui permet de convertir le bien immobilier en parts sociales.

Cependant, la SCI sous-entend une responsabilité illimitée des associés : les associés sont responsables personnellement des dettes de la SCI.

Si vous souhaitez créer une SCI, vous aurez le choix entre 2 modèles d’imposition : 

SCI à l’IR (impôt sur le revenu) : 

Une SCI à l’IR est une société transparente fiscalement c’est-à-dire que l’impôt n’est pas payé par la SCI, mais par chaque associé qui la compose. En réalité, c’est comme si la SCI à l’IR n’était pas imposable, seuls les associés le sont selon leur propre régime fiscal. Grâce à ce modèle d’imposition, vous pourrez déduire une partie du déficit de vos impôts. En effet, en tant qu’associé de la SCI, la loi vous autorise à imputer une quote-part de déficit de 10 700 €, qui viendra ainsi en réduction de votre impôt sur le revenu global.

SCI à l’IS (impôt sur la société) : 

Dans une SCI à l’IS, les résultats sont déterminés et taxés au niveau de la société. L’impôt sur les sociétés est optionnel pour les SCI c’est-à-dire qu’il faudra notifier à l’administration fiscale si vous souhaitez voir les résultats de votre SCI imposés à l’IS. L’option pour le régime fiscal de l’IS entraîne de nombreuses conséquences fiscales et l’application de règles différentes.

L’IS s’élève à 15 % jusqu’à 38 120 €, et à 25 % au-delà de 38 120 € à partir de 2022. Tous les frais engagés pour l’acquisition et la conservation du bien seront déductibles. Si les résultats de la SCI dégagent un déficit, celui-ci peut être reporté sur les 10 années suivantes.

Déficit Foncier :

Le déficit foncier est un régime fiscal qui permet à un propriétaire dont le bien immobilier coûte plus cher que ce qu’il rapporte de déduire la différence de son revenu global pendant plusieurs années. Ce dispositif de défiscalisation immobilière allège les impôts d’un propriétaire qui investit dans un bien à rénover dans le cadre d’un investissement locatif.

Le déficit foncier présente plusieurs avantages pour le propriétaire :

  • Déduire de ses revenus fonciers jusqu’à 10 700 € (ou 15 300 €).
  • Reporter le déficit foncier supérieur à 10 700 € sur les années suivantes d’imposition, dans la limite de 10 ans.
  • Pouvoir cumuler ce mécanisme avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière.

Pour en apprendre d’avantage sur la fiscalité, découvrez notre série de vidéos en partenariat avec l’un de nos experts comptables associés : Quelle fiscalité choisir pour son premier investissement locatif ? (LMP, LMNP, SCI, Déficit foncier)

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5 – Recherche de bien

La recherche du bien dans lequel investir est déterminante dans la réussite de votre projet. 

Cette partie nécessite fréquemment de faire appel à des professionnels de l’immobilier car elle nécéssite un certain nombre de connaissances du marché et d’expertises techniques. De plus, déléguer cette étape à une agence spécialisée vous donnera accès à un réseau off-market avec des opportunités d’investissement locatif plus intéressantes que sur le marché public. 

Voici cependant quelques conseils si vous souhaitez rechercher votre bien vous même :

Analyse du marché :

La règle d’or dans l’immobilier, c’est l’emplacement. La situation géographique de votre bien est sûrement le facteur principal pour réussir votre projet. Vous devez donc choisir avec pertinence la ville dans laquelle vous souhaitez investir. 

Le dynamisme de l’agglomération et un marché de l’emploi en plein essor, les facilités de déplacement par un réseau de transports en commun ou par la multiplication des accès routiers, la présence de services et de commerces de proximité, le nombre d’établissements d’enseignement primaire, secondaire et supérieur… sont des éléments favorables au développement du marché immobilier local. Une forte tension locative et une croissance stable des prix moyens au m2 sont des indicateurs clés d’un marché immobilier sain.

Type de bien et localisation :

Le type de bien et la localisation de ce dernier dépendent de votre profil d’investisseur.

Pour un investissement locatif patrimonial, un immeuble de rapport ou un appartement de haut standing dans les centres-villes de grandes agglomérations sont des opérations adaptées car le risque locatif est très faible (forte demande, bonne liquidité) et le potentiel de valorisation dans le temps est important.

Pour un investissement locatif équilibré, un appartement à la périphérie d’une grande agglomération et à proximité des transports idéal, pour des étudiants, permettra d’atteindre un niveau de rentabilité équilibré et un risque locatif faible.

Pour un investissement locatif à haut rendement, les T4 / T5 ou colocations meublées dans l’ancien et situés en centre-ville de grandes agglomérations vous assureront une forte rentabilité, mais présenteront également des risques locatifs. 

Dans tout les cas, avant d’investir dans un bien, il est préférable d’avoir l’avis d’un expert de l’immobilier sur l’état du logement et de la copropriété, sa consommation énergétique, son potentiel sur le marché locatif… Cela vous permettra également de connaître l’ampleur des travaux à prévoir pour la rénovation.

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6 – Rénovation et ameublement 

La rénovation et l’ameublement sont des étapes essentielles pour réussir votre projet. Cela vous permettra de valoriser votre bien sur le marché immobilier et décupler la rentabilité initiale de votre investissement locatif. 

Cependant, cette partie de votre projet demande un certain nombre de compétences et d’expertises dans plusieurs domaines : plomberie, électricité, peinture, architecture, décoration… 

Vous serez certainement contraint de déléguer cette étape à des professionnels pour respecter les normes en vigueur et bénéficier d’une rénovation de qualité.

Le plus important étant de s’assurer de la fiabilité de l’entreprise sous-traitante, n’hésitez pas à comparer les devis et de vous renseigner auprès des clients.

La réduction de la consommation énergétique, la valorisation de la surface et la qualité des équipements (électroménagers, multimédia, fibre optique…) sont des facteurs clés de valorisation de votre bien sur le marché, et donc une force pour votre investissement locatif.

Découvrez des exemples de biens avant/après rénovation sur notre page Réalisations.

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7 – Mise en location et gestion locative

La location de votre bien immobilier comporte des risques qui peuvent mettre en péril votre investissement locatif. En effet, la sélection du dossier locataire doit être mûrement réfléchie car elle peut engendrer des complications : dégradations, vacances locatives, loyers impayés…

D’abord, assurez-vous de la solvabilité du locataire ou de ses garants, de la conformité des documents fournis (dossier de candidat locataire, assurance habitation…), et vérifiez précautionneusement l’état de votre bien avant la mise en location

Assurez-vous également que le profil de locataire recherché soit pertinent par rapport au type de bien que vous louez. Par exemple, un profil étudiant ou jeune actif sera plus approprié pour des logements meublés de petites surfaces (T1, T2 ou colocation). 

Enfin, pour plus de protection, vous pouvez souscrire à des assurances spécialisées tels que la Garantie de Vacances Locatives (GVA) qui couvrira les frais en cas d’absence de locataire, et la Garantie de Loyer Impayé (GLI) qui couvrira les frais en cas de défaut de paiement.

RECAP’ :

Investir dans l’immobilier locatif est un projet de grande ampleur qui demande du temps, du travail et un certain nombre de compétences dans chaque domaine d’activité énoncé précédemment. 

Cependant, c’est l’un des investissements les plus fiables et rentables à long terme dans lequel vous pourrez placer votre argent. De plus, cet investissement est accessible à tous, il offre à chacun l’opportunité de développer son patrimoine, de générer des revenus complémentaires, et à terme d’obtenir une indépendance financière totale grâce à la rente de plusieurs biens. 

Pour réussir votre projet, la meilleure solution reste de s’entourer de professionnels dans chaque secteur d’activité. Ces derniers mettront leur expertise à contribution pour vous aider à accomplir vos objectifs, et obtenir l’investissement locatif qui vous correspond le mieux.

Si vous souhaitez centraliser toutes les étapes de votre investissement, faites appel à une société spécialisée dans l’immobilier locatif clé en main telle que Fabien Immobilier : Démarrer son projet.

 

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