Rennes

Investir dans une ville avec des fondamentaux solides

Prix moyen au m²

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Rentabilité selon les quartiers

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évolution de la population en 20 ans

étudiants dans l'enseignement supérieur

Investis par nos clients en 2021

Rennes est une ville attractive pour effectuer un investissement locatif.

Ville étudiante en pleine croissance démographique, avec un bassin d’emploi riche et un cadre de vie agréable.

Avec des beaux projets urbains, la capitale Bretonne a un bel avenir devant elle !

Analyse Détaillée

Les fondamentaux de la ville de Rennes

Démographie

Une population de plus en plus jeune et en croissance constante :

      • Population de Rennes plus de 223,000 habitants
      • Agglomération de plus de 461,000 habitants.
      • 11ème ville la plus peuplée de France
      • 3ème ville de France en terme de PIB
      • Population très jeune : 47.6% des habitants de Rennes ont moins de 30 ans
      • Le taux de croissance de la population est de 0,6%/an depuis 2013

Dynamique économique

Atout n°1 : L’emploi

      • Taux de croissance de l’emploi salarié de 17 % depuis 10 ans, contre 6 % en France.
      • Taux de chômage de 6,3% au T4 2020, contre 8,0% en France.
      • Capitale de la 1ère région agroalimentaire

Atout n°2 : Diversité des secteurs d’activités

      • Numérique / Cybersécurité
      • Recherche et développement
      • Mobilité
      • Agroalimentaire
      • Santé
      • Commerce
      • Industries culturelles et créatives

Atout n°3 : Variété d’acteurs

      • Les plus gros recruteurs : Lactalis, Panpharma, Groupe Legendre, Delta Dore…
      • Grandes entreprises historiques : PSA, Yves Rocher, Samsic, Ubisoft, Groupe Le Duff…
      • Rennes, un pôle d’innovation majeur du secteur aggroalimentaire et technologique

Vie étudiante

Rennes, une ville étudiante reconnue :

      • 2ème ville étudiante de France après Toulouse.
      • 1er pôle de l’enseignement supérieur du Grand Ouest.
      • Plus de 70,000 étudiants dans l’enseignement supérieur, soit 19% de la population Rennaise.
      • En 2019, la métropole a accueilli 21,5% d’étudiants de plus qu’à la rentrée 2009.
      • 326 offres de formation différente, dont 187 formations « prépas et grandes Ecoles ».
      • 50,33% de taux de réussite en Licence (toutes licences confondues).

TRANSPORTS

Transports internes de l’agglomération Rennaise :

      • 1 ligne de métro + 1 ligne en construction (ouverture avril-mai 2022)
      • 83 lignes de bus régulières métropolitaines et inter-quartiers
      • 36 lignes scolaires réservées aux élèves
      • 6 lignes Chronostar
      • 2 lignes nocturnes
      • 19 lignes express

Transports extérieurs à Rennes :

      • Rennes Bretagne Aéroport : plus de 90 destinations en vols direct à travers le territoire National, Européen et Internationnal.
      • Gare de Rennes :
          • 15 trains Rennes – Paris par jour, pour 1h26 de trajet en moyenne.
          • 50 minutes des stations balnéaires bretonnes : St-Malo, St-Lunaire, Dinard, Mont St-Michel.

Les Grands Projets de Rennes

Rennes développe plusieurs projets urbains pour gagner en attractivité auprès des entreprises, et améliorer le cadre de vie de ses habitants. Dans l’ensemble, Rennes tend à devenir un modèle d’urbanisme durable et à s’élever au rang de métropole Européenne grâce à ses projets :

En étude :   

  • D’ici 2029 : La transformation du CHU pontchaillou devrait ouvrir l’hôpital sur la ville et accueillir des patients toujours plus nombreux , pour un budget total de 585 M d’euros.

En finition :

  • D’ici 2023 : La fin des travaux du quartier Beauregard et de ses 3400 logements, 17 000 m2 de bureaux et 6 hectares d’espaces verts
  • D’ici 2023 : La rénovation du quartier Maurepas devrait proposer 1600 logements réhabilités + 500 logements neufs, une restructuration du centre commercial Gros Chêne et la livraison d’un nouveau groupe scolaire pour améliorer le cadre de vie de ses habitants
  • D’ici 2022 : La ligne B du métro reliant St-Jacques à Cesson Sévigné sur 15 arrêts permettra à 73% des Rennais d’être à moins de 600 m d’une station. La seconde ligne de métro est l’un des plus gros aménagements de Rennes avec un budget total de 1,3 milliards d’euros.

Les quartiers où investir

Patrimonial ou Equilibré ? Nous identifions les quartiers de Rennes qui présentent les meilleures opportunités selon votre projet

Quartiers Patrimoniaux :

Quartiers présentant de fortes valeurs patrimoniales avec un rendement moins important mais une possibilité de plus-value importante.

Le centre historique de Rennes

Entre ses rues pavées et ses maisons à colombages, le centre de Rennes mêle harmonieusement cœur historique de la capitale bretonne et hypercentre d’une métropole en développement. Le parlement de Bretagne, l’Opéra et la célèbre “Rue de la Soif” ne sont pas les seuls atouts de ce quartier. En effet, le centre de Rennes est un véritable carrefour culturel, dont le dynamisme et la convivialité ne cessent d’attirer les nouveaux habitants. 

Le quartier propose une offre de services variée à travers de nombreux commerces (centres commerciaux Colombier, Visitation, Galeries Lafayettes…), établissements sportifs et culturels (Musée des Beaux-Arts, Champs libres…), de loisirs (Cinéma…) mais aussi des structures dédiées aux étudiants (Université Rennes 1, Bibliothèque Universitaire). Des espaces verts et de nombreux monuments historiques sont également à disposition des riverains.

Les stations Charles de Gaulle, République et Ste-Anne ainsi que plusieurs lignes de bus desservent déjà le quartier le reliant ainsi à l’ensemble de l’agglomération. Cependant, l’ouverture de la nouvelle ligne de métro (prévue pour 2022) devrait encore améliorer l’accessibilité du centre-ville grâce à la future station Saint Germain, et participer ainsi au développement de la métropole.

Le centre-ville accueille en tout 20,993 habitants en 2021 d’après l’Insee.

Le prix moyen au mètre carré s’élève à 4,414 euros pour un appartement et 4,467 euros pour une maison en 2021.

Le quartier le plus huppé de Rennes

Situé à l’Est de Rennes, et constitué principalement de maisons de ville et d’appartements de standing, le quartier Thabor / St-Helier est réputé pour sa tranquillité et sa proximité directe avec le centre-ville.

Il tient son nom du Parc du Thabor, un jardin de 10 hectares situé en plein cœur de Rennes. Sans doute le lieu d’affluence principal du quartier, le parc est très fréquenté par les Rennais et par les touristes, ce qui participe à l’attractivité des commerces environnants.  

On peut également y retrouver le parc Oberthur, ancien domaine du créateur de la célèbre maison d’édition.

De nombreuses écoles supérieures se sont installées dans le quartier tel que Science Po Rennes, mais aussi des écoles collèges et lycées, favorisant ainsi la diversité dans la population.

Thabor / St-Helier accueille 26,729 habitants en 2021 d’après l’Insee, soit le quartier le plus peuplé de la ville. La population du quartier est très jeune et plutôt aisée , avec une forte présence de CSP + (voir ++), dont la majeur partie sont locataires de leurs logements.

Le prix moyen au mètre carré s’élève à 4,552 euros pour un appartement et 5,631 euros pour une maison en 2021, faisant de Thabor / St-Hélier le quartier le plus cher de Rennes.

Un quartier écologique, à l’image de la ville

De même nature que le Thabor, Nord St Martin est un quartier patrimonial verdoyant situé au nord du centre-ville, réputé pour son cadre de vie calme et agréable. Le quartier Nord St-Martin s’articule autour du canal du même nom, et s’étend sur quelque 1,8 km2. 

Les prairies St Martin forment un parc naturel de 30 hectares dédié à la faune et la flore, à quelques centaines de mètres du centre historique. Très apprécié des Rennais, ce parc offre aux habitants du quartier un cadre naturel unique en son genre.

Le quartier, construit dans une logique d’urbanisme durable, mêle harmonieusement architecture et végétation, et privilégie les moyens de transports “doux” (pistes cyclables, transports en commun…). Néanmoins, il reste pourvu de nombreux commerces de proximité et d’un accès direct à l’hypercentre, assurant ainsi une certaine affluence au sein du quartier.

En ce qui concerne l’immobilier, le quartier est principalement pavillonnaire, avec quelques nouveaux immeubles de standing et une zone industrielle à l’extrême nord du quartier.

Nord St-Martin accueille 5,830 habitants en 2021 selon l’Insee, soit le plus petit quartier de Rennes en termes de population. Le prix moyen au mètre carré dans le quartier s’élève à 3,978 euros pour un appartement et 5,694 euros pour une maison en 2021.

Un quartier patrimonial avec un fort potentiel

Bourg L’evêque / La Touche est un quartier situé à l’ouest de Rennes, accolé directement au centre-ville. C’est un quartier patrimonial majeur, où l’on retrouve certains monuments emblématiques de Rennes tels que la tour des Horizons, l’immeuble CAP Mail.

Le quartier regroupe également des lieux très appréciés des Rennais comme le Mail François Mitterrand et son jardin de la confluence.

Quartier voisin du centre-ville et très bien desservi par les transports en communs, il est accessible depuis l’ensemble de l’agglomération.

En ce qui concerne l’immobilier, le quartier regroupe zones pavillonnaires, résidences de standing et quelques ensembles collectifs ; une diversité qui impacte positivement la vie de quartier selon ses habitants.

Le quartier la Touche / Bourg L’evêque regroupe 17,280 habitants en 2021 d’après l’Insee. Bien qu’il montre une moyenne d’âge plutôt élevée dans les quartiers pavillonnaires, le quartier reste très prisé des jeunes et étudiants grâce à sa proximité et à l’animation de ses lieux d’affluence. 

Dans ce quartier, le prix moyen au mètre carré s’élève à 4,107 euros pour un appartement et 4,751 euros pour une maison en 2021.

Quartiers Equilibrés :

Quartiers porteurs avec globalement moins de charme que les quartiers patrimoniaux. Ils sont un bon compromis entre le rendement et la potentielle plus-value du bien.

Un quartier hétéroclyte à quelques minutes du centre

A l’est du Thabor, entre l’hypercentre et Cesson-Sévigné, le quartier de Jeanne d’Arc / Longchamps / Atalante.

C’est un secteur hétéroclyte divisé en plusieurs sous-quartiers très différents les uns des autres : 

  • Le secteur Jeanne d’Arc, composé principalement de pavillons et d’immeubles patrimoniaux. Il est reconnu pour son cadre de vie paisible et ses nombreux espaces verts comme le parc de Maurepas, ses nombreux établissements scolaires, et son centre hospitalier Guillaume Régnier.
  • Le secteur Beaulieu est le pôle scientifique et technologique de la métropole. En effet, il accueille le campus Beaulieu,conçu pour les formations en Sciences et Philosophies de l’université Rennes 1. Le campus accueille plus de 9,300 étudiants en 2021, qui participent largement à l’animation et au dynamisme du quartier.
  • Activement liée au Campus Beaulieu, la technopôle Atalante regroupe l’ensemble des laboratoires scientifiques et entreprises de hautes technologies de la région Bretagne.
  • Enfin le secteur Plaine de Baud, situé côté Sud de la Vilaine, est sujet à un projet urbain de grande ampleur.Au total, 2,580 logements et 56,000 m2 de bureaux pour 3,700 nouveaux postes seront créés à l’aboutissement des travaux, prévue pour 2027.

Le quartier est desservi par plusieurs lignes chronostar et reste très accessible aux riverains depuis le centre-ville. De plus, la ligne b du métro desservira 4 nouvelles stations dans le quartier d’ici 2022.

Le quartier Jeanne d’Arc / Longchamps / Atalante Beaulieu accueille 17,455 habitants en 2021 d’après l’Insee. La population du quartier y est très variée, avec une forte présence étudiante autour du Campus.

Le prix moyen au mètre carré dans ce quartier s’élève à 3,852 euros pour un appartement et 4,458 euros pour une maison en 2021.

Maurepas / Patton, quartier en plein développement

Depuis 2010, le quartier Maurepas / Patton est sujet à des grands projets de renouvellement urbain, visant à redynamiser le quartier et améliorer le cadre de vie de ses habitants. Au total, c’est pas moins de 495 millions d’euros qui ont été investis pour la création de 2000 logements neufs et la réhabilitation de 2300 prévues pour 2026.

D’autre part, l’ouverture de la ligne b du métro permettra de dévoiler le quartier au reste de la ville. En effet, 2 stations de métro desserviront ce dernier d’ici l’été 2022, le reliant directement Maurepas / Patton à l’hypercentre.

Le quartier accueille également Les Gayeulles, le  plus grand parc de l’agglomération Rennaise. Un espace vert de 100 hectares proposant de nombreuses promenades autour de ses bois, étangs et clairières. On y retrouve également de nombreuses structures de loisirs comme une piscine, un accrobranche, une patinoire ou  encore un terrain de paintball. 

En ce qui concerne l’immobilier, Maurepas / Patton est composé de zones pavillonnaires, d’immeubles résidentiels et de grands ensembles. Cette mixité urbaine favorise un climat de partage culturel, mais surtout une vie de quartier riche et animée. 

De nombreux établissements scolaires et écoles d’enseignement supérieur se sont établies dans ce quartier, réunissant ainsi étudiants, jeunes actifs, familles et retraités dans un seul quartier. Le quartier propose de ce fait un grand nombre de structures sportives, culturelles de loisir et associatives.

Le quartier Maurepas / Patton accueille 20,516 habitants en 2021 selon l’Insee. Le prix au mètre carré s’élève à 3,409 euros pour un appartement et 4,193 euros pour une maison en 2021.

Villejean / Beauregard : un quartier aux multiples façettes

Le quartier Villejean / Beauregard, situé au nord-est de Rennes, est le plus grand quartier de l’agglomération avec une superficie de 8,46 km2.

C’est également un quartier très affluent, puisqu’il accueille l’Université Rennes 2, plusieurs écoles supérieures, ou encore le CHU de Rennes Pontchaillou. 

Le secteur Villejean est un quartier très animé de la métropole. Le campus universitaire Rennes 2 qui regroupe 6,404 étudiants, l’activité économique locale et les quartiers résidentiels environnants font de ce secteur un point d’affluence majeur à Rennes. 

De nombreuses infrastructures ont créé par Rennes métropole pour répondre à la démographie grandissante, en particulier pour les jeunes.

Ainsi, ce quartier  qui présente parfois des problèmes de délinquance dans certaines zones. Dans d’autres zones il tend à se développer durablement grâce à la gentrification et aux nombreux projets de Rennes Métropole.

Tandis que le secteur Villejean est occupé en grande partie par le Campus de l’Université Rennes 2, les grands ensembles de Kennedy et quelques zones pavillonnaires, le secteur Beauregard est le fruit d’un grand projet d’expansion urbaine de Rennes Métropole. 

Le quartier Villejean / Beauregard accueille 21,758 habitants en 2021 selon l’Insee. Cette population est principalement composée de familles et d’étudiants du fait de l’immobilier et des établissements du quartier.

Le prix moyen au mètre carré s’élève à 3,119 euros pour un appartement et 4,156 euros pour une maison en 2021.

Cleunay / Arsenal Redon est un quartier Rennais situé au Sud-Ouest de la ville. Quartier hétéroclite à l’image de la métropole, Cleunay / Arsenal Redon a su se développer grâce à de nombreux projets, pour devenir le quartier dynamique et multiculturel tel qu’on le connaît aujourd’hui.

Cleunay est encore en plein développement de nos jours, rendant ce secteur plus attractif chaque année. Malgré sa réputation, la vie dans le quartier est très appréciée de ses habitants, ou la mixité sociale et le partage des cultures font le charme de Cleunay.

Le secteur Arsenal Redon regroupe l’hôtel de police, la cité judiciaire, ou encore la base militaire de Rennes, faisant de lui un pôle Étatique majeur à l’échelle nationale.

 Concernant l’immobilier, le quartier est composé d’immeubles modernes de standing, de zones pavillonnaires, et de quelques immeubles patrimoniaux. Situé à proximité directe de l’hypercentre, le quartier propose assez peu de zone commerciale, laissant place à de grands espaces verts, ou à des structures sportives comme le SkatePark de l’Arsenal. 

Enfin, l’éco-quartier La Courrouze, lancé en 2003 par Rennes métropole, a pour ambition de créer un quartier entièrement conçu autour de l’écologie, du développement durable et de la mixité sociale. 

Au total, ce sont plus de 5,000 logements, 40 hectares d’espaces verts,  4,500 emplois et 45 commerces et services qui seront créés d’ici 2028  pour les  11,00O habitants de  La Courrouze. 

Le quartier Cleunay / Arsenal Redon sera également desservi par la ligne b du métro courant 2022, autour des stations St-Jacques Gaîté, La  Courrouze, Cleunay et Mabilais. 

Le quartier accueille 15,816 habitants en 2021 selon l’Insee, dont la plupart sont des couples de jeunes actifs ou des familles du fait des aménagements locaux. On y retrouve peu d’étudiants et peu de seniors, et les CSP sont tendanciellement supérieurs avec un prix moyen au mètre carré assez élevé ( 4,108 euros pour un appartement et 4,389 euros pour une maison).

Gare Sud, quartier peri-central au sud du centre-ville, est un secteur de développement pour Rennes Métropole. Autrefois quartier des cheminots accueillant les employés de la gare ferroviaire, le quartier s’est métamorphosé lors de ces 15 dernières années.

Depuis les années 1990, le quartier se gentrifie et gagne en attractivité, jusqu’à devenir un quartier résidentiel prisé, avec des zones pavillonnaires, des petites maisons et des appartements de standing.

En 2010 débute le projet EuroRennes qui a pour objectif d’étendre le centre-ville jusqu’au sud de la Gare, en transformant ce secteur stratégique en pôle économique majeur à l’échelle nationale. 

Le projet engageait d’abord une rénovation totale de la Gare de Rennes, livrée en 2020, permettant de connecter directement Rennes à Paris (1h25 de trajet). 

Les abords de la gare, auparavant délabrés, sont devenus des espaces publics de détente très appréciés des habitants pour leur modernité et l’ambition écologique des aménagements. Autour de la gare, les nouveaux immeubles à l’architecture novatrice et audacieuse accueillent déjà les sièges sociaux de grandes entreprises, accentuant fortement l’affluence autour de la gare. 

Le cinéma Arvor et de nombreux commerces et services s’y sont également installés, profitant ainsi des allées et venues des riverains toujours plus nombreux. 

Enfin, EuroRennes prévoit la construction de nouveaux logements, avec pour ligne directrice la mixité sociale, le développement durable et la qualité architecturale

Au total, ce sont 1,900 logements, 125,000 m2 de bureaux, 30,000m2 de commerces et loisirs, et 9,500 m2 d’équipements publics qui seront livrés à la fin des travaux, courant 2027.

Le quartier est desservi par les stations de métro Clémenceau, Jacques Cartier et Gare, ainsi que par de nombreuses lignes de bus en direction de toute l’agglomération. De plus, la nouvelle ligne de métro passera par la station Gare, améliorant encore l’accessibilité au quartier, lui offrant une place stratégique au sein de la métropole. 

Le quartier compte d’ailleurs 19,345 habitants en 2021 selon l’Insee, population mixte regroupant toutes classes d’âges et CSP  en raison du programme immobilier local très varié.

Le prix moyen au mètre carré s’élève à 3,807 euros pour un appartement et 4,531 euros pour une maison en 2021 dans le quartier Gare Sud.

Le quartier Francisco-Ferrer / La Poterie est un quartier situé au Sud-Est de Rennes, entre les quartiers Jeanne d’Arc, Saint-Hélier et le Blosne.  C’est un quartier résidentiel réputé pour sa tranquillité et son cadre de vie agréable.

Le quartier accueille un grand nombre d’établissements scolaires, complexes sportifs, centres culturels et de loisirs. Il dispose également de nombreux commerces et services de proximité, facilitant le quotidien de ses habitants.

Autrefois très rural, le quartier ne cesse de s’urbaniser pour répondre à l’explosion démographique de la ville. Cependant, Rennes métropole met un point d’honneur à préserver la végétation dans ce secteur, à travers de nombreux espaces verts tel que le Parc du Landry, situé au centre du quartier.

Ce secteur profite d’une densité plus faible que les quartiers centraux, tout en gardant une proximité directe avec l’hypercentre grâce à la rue St-Helier. 

De plus, la station  La Poterie et de nombreuses lignes de bus desservent le quartier, reliant ce dernier à l’ensemble de l’agglomération.

 En ce qui concerne l’immobilier, le quartier est composé de pavillons, de maisons de ville et de quelques ensembles collectifs, conçus pour se mêler harmonieusement à la végétation omniprésente du quartier. 

En termes de population, Fransisco Ferrer / La Poterie comptait 19,307 habitants en 2021 selon l’Insee. Ces derniers ont une moyenne d’âge de 40 ans, avec une forte présence de jeunes enfants, soit un quartier au profil très familial. Le prix moyen au mètre carré dans le quartier s’élève à 3,798 euros pour un appartement, et 4,484 euros pour une maison.

Le quartier Bréquigny, situé à l’extrémité Sud de la ville entre Sud Gare et Le Blosne, réunit plusieurs points d’affluence principaux de la métropole. 

  • D’abord, la renommée piscine Olympique de Bréquigny, qui peut accueillir jusqu’à 570,000 nageurs par an, est située en plein cœur du quartier. C’est l’un des complexes  les plus fréquentés de la ville, où se déroulent de nombreux événements sportifs et culturels.
  • Le Parc de Bréquigny, espace vert de 20 hectares, occupe aussi une place importante dans la superficie du quartier. Le parc propose de nombreuses promenades appréciées des habitants, et plusieurs aires de jeux et infrastructures dédiées aux enfants.
  • Le lycée Bréquigny, qui accueille 3,150 élèves en 2021, est le 3ème plus grand lycée de France.
  • Enfin, avec plus de 47,000m2 de surface, le centre Alma est le plus grand centre commercial de Bretagne. Il comporte plus de 104 enseignes, et réunit environ 7 millions de visiteurs chaque année. 

Le quartier est desservi par la station de métro Henri Fréville ainsi que plusieurs lignes de bus, qui relient le quartier au centre ville et au reste de l’agglomération.

Le quartier Bréquigny accueille 13 954 habitants en 2021 selon l’Insee. Cette population est assez variée, avec une forte présence étudiante et une moyenne d’âge d’environ 40 ans. Les habitants témoignent d’un quartier plutôt calme avec un cadre de vie agréable, malgré une certaine pollution sonore à quelques endroits.

Le prix moyen au mètre carré s’élève à 3,031 euros pour un  appartement et 3,992 euros pour une maison en 2021 dans le quartier Bréquigny.

Le Blosne, situé entre la rocade sud et les quartiers Sud Gare, Bréquigny et La Poterie, est un quartier aux multiples facettes. 

Zone d’Urbanisation Prioritaire, le quartier est composé principalement d’ensembles collectifs et de quelques  zones pavillonnaires.

Malgré certains problèmes de délinquance, le Blosne est réputé pour sa convivialité et sa  vie de quartier animée.

Le quartier accueille 17,285 habitants en 2021 selon l’Insee.

Le prix moyen  au mètre carré s’élève à 2,639 euros pour un appartement et 3,589 euros pour une maison dans le quartier Le Blosne.

Analyse

Le mot de Fabien

 

La ville de Rennes, fort d’un développement fulgurant ces dernières années, a gagné en attractivité auprès des investisseurs.

La capitale Bretonne dévoile son potentiel à travers des projets urbains d’envergure, une explosion démographique et un dynamisme économique incomparable. 2ème  ville étudiante de France, Rennes  montre une demande locative importante pour des Studio, T2, colocation…

Fabien Tatibouet

Fondateur

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