Investissement locatif : Investir dans le neuf ou l’ancien ?

 

Devriez-vous investir dans de l’immobilier neuf ou de l’immobilier ancien ?

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Il est difficile de savoir à l’amorce de votre projet s’il est plus judicieux d’investir dans de l’immobilier neuf ou ancien. Nous avons, pour vous aider à répondre à cette question, réalisés cet article et une vidéo sous forme de confrontation critère par critère.

AncienVSNeuf

Frais d’acquisition

Un logement neuf, sauf exceptions, affiche en moyenne un prix plus élevé de 15 à 25 % qu’un logement ancien. Cette différence est en partie due à la TVA de 20 % qui s’applique aux biens neufs alors qu’elle n’est pas présente sur le marché de l’immobilier ancien. 

Les frais de notaire sont en revanche inférieurs pour un bien neuf : ils sont en moyenne de 2 à 3 % contre 7 à 8 % pour des biens anciens. Cela s’explique par le montant des droits de mutation qui est plus de 5 fois plus élevé dans le cadre de l’immobilier ancien.

Ajouter à cela, l’exonération de taxe foncière les deux premières années suivant l’achat d’un bien neuf et on pourrait croire qu’il est plus intéressant de se pencher sur ce type de logement. En réalité, tous ces avantages ne compensent clairement pas la différence de prix initial. Il y a d’ailleurs aussi des inconvénients dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement. Notamment celui de commencer à payer le bien avant que celui-ci ne soit livrer. On commence donc à payer un bien neuf alors que l’on ne peut pas encore percevoir de loyers dessus.

 

Neuf 0 – 1 Ancien

Frais courants : charges de copropriété et charges énergétiques

Pour ce qui est des charges de copropriété imprévues, il n’y a normalement rien à craindre pour un logement neuf. Les installations viennent d’être construites, les premiers travaux dans les parties communes n’interviendront donc pas avant longtemps dans la grande majorité des cas. Attention néanmoins, les malfaçons sont plus fréquentes de nos jours avec le rythme soutenu de construction. Cela peut devenir un réel problème pour le propriétaire. Il ne s’agit pas de soucis financiers puisque les garanties décennales couvrent les acquéreurs. Cela peut surtout devenir handicapant pour le rendement locatif, car de nouveaux travaux empêchent la mise en location de l’appartement.

Du côté de l’ancien, des travaux sont plus susceptibles d’être effectués par la copropriété. Cependant, il existe un historique de copropriété dont la consultation est indispensable avant l’achat d’un bien. Vous pouvez alors, en fonction des travaux réalisés et des travaux à prévoir, choisir de réaliser cet investissement ou non dans cette copropriété. Vous avez davantage de recul que pour un immeuble neuf.

Au niveau des charges énergétiques, l’immobilier neuf doit logiquement respecter les normes les plus récentes. Les bâtiments sont donc plus écologiques qu’auparavant et moins énergivores. Depuis le 1er janvier 2021, toutes les nouvelles constructions doivent d’ailleurs produire plus d’énergies qu’elles n’en consomment.

Un immeuble ancien, lui, est plus susceptible d’avoir une isolation thermique ou phonique défaillante. Cela augmente les charges énergétiques mensuelles. Une remise aux normes des installations peut être nécessaire pour pouvoir louer l’appartement.

La prise de conscience de notre impact sur l’environnement mène à une révision fréquente des normes énergétiques et donc à l’obsolescence des précédentes. Cela joue forcément en faveur du neuf.

Neuf 1 – 1 Ancien

Travaux

Les travaux sont régulièrement à prévoir à l’achat d’un appartement ancien. Des coûts sont donc à anticiper, qu’il s’agisse d’un simple rafraîchissement ou d’une rénovation totale. Néanmoins, le montant économisé à acheter de l’ancien, peut permettre d’effectuer plus facilement ces travaux. Vous pouvez alors réfléchir à une optimisation du logement : chambre supplémentaire, cuisine ouverte sur le séjour… .

Le logement neuf, lui, est partiellement personnalisable, car il est souvent acheté sur plan et donc pas encore construit. Les acquéreurs peuvent, là, choisir les revêtements ou les matériaux qui seront utilisés pour leur bien. Une fois construit, le propriétaire du logement neuf à également l’avantage d’être serein pendant plusieurs années avant de devoir prévoir des travaux. 

Pour ces raisons, le point revient au neuf, la tranquillité est maître mot dans le cadre d’un investissement locatif. Nous ne voulons pas avoir à faire des travaux trop régulièrement et à augmenter nos vacances locatives. 

 

Neuf 2 – 1 Ancien

Emplacement 

La localisation est souvent le premier critère de recherche d’un locataire. Il est donc important de choisir un bien qui possède un emplacement privilégié.

Les biens neufs sont essentiellement construits en périphérie ou en dehors des centres-villes. Il y a besoin, pour bâtir des logements neufs, de terrains constructibles. Ces terrains sont de plus en plus rares en centre-ville. C’est pourquoi les logements anciens sont extrêmement majoritaires dans ces zones. Il y a donc une plus grande diversité de biens anciens que de biens neufs, souvent standardisés. Cette diversité sur le marché permet une meilleure négociation pour les acheteurs sur des biens anciens. Le rapport offre/demande est plus en faveur de la demande que pour le neuf. Les logements neufs, à défaut d’être aussi bien placés que les anciens, sont souvent bien mieux équipés. Une place de stationnement est prévue pour chaque appartement à minima à la construction. Le balcon au même titre que l’ascenseur est rarement optionnel. 

Seulement, dans le cadre d’un investissement locatif, ce confort supplémentaire ne compense pas une localisation éloignée du centre-ville. 

 

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Projection et délai de livraison 

Il est important de pouvoir se projeter avant l’achat de son bien. De cette manière, vous savez la direction que vous voulez faire prendre à votre projet.

L’achat se faisant de plus en plus avant la construction de l’appartement dans le neuf, il est difficile de se projeter. Malgré les outils technologiques qui sont mis à disposition pour faciliter la projection (visites en VR, plans 3D…), il est plus simple de visualiser la finalité du projet lorsque l’on se trouve dans le bien en question.  

De plus, qui dit achat sur plan dit construction. Le délai de livraison moyen pour un bien neuf se situe entre 12 et 24 mois. Lors de l’achat d’un bien ancien, les clés peuvent être remises à leur nouveau propriétaire 3 mois après la signature du compromis de vente, lors de la signature définitive. Même en y ajoutant des potentiels travaux pharaoniques de 6 mois, cela reste bien moins long que le neuf. 

Neuf 2 – 3 Ancien

Rentabilité

En tant qu’investisseur, la rentabilité de l’investissement est primordial.

Dans le neuf, des inconvénients sont présents sur le plafonnement des loyers. Par exemple, lorsque vous investissez grâce au dispositif Pinel, vous êtes soumis en contrepartie des avantages fiscaux obtenus, de limiter votre loyer à un plafond fixé et inférieur au prix du marché.

Dans l’ancien, les loyers peuvent être encadrés dans certaines villes, mais cette situation reste très rare et les limites sont au-dessus du prix moyen du marché. Des suppléments de loyers peuvent en plus être perçus pour des prestations exceptionnelles.

En terme d’avantages fiscaux, vous paierez moins d’impôts sur le revenu dans du neuf notamment grâce à des dispositifs comme la loi Pinel. Dans l’ancien, des régimes fiscaux tel que le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permettent une forte déduction ou éxonération d’impôts.

Enfin, la rentabilité est tout simplement plus élevée dans l’ancien. Elle est en moyenne 2 à 3 % supérieure à celle d’un logement neuf.

Neuf 2 – 4 Ancien

RECAP’

L’immobilier ancien l’emporte donc sur le score de 4 à 2. En effet, ces avantages sont nombreux. La localisation, le prix d’acquisition et la rentabilité sont les trois grands facteurs qui détermine si un investissement locatif est intéressant. En tant qu’expert dans le domaine, c’est vers ce type de bien que nous nous tournons pour nos investisseurs. Ils peuvent ainsi par la suite percevoir la meilleure rentabilité.

Le marché du neuf reste néanmoins dynamique et très intéressant mais il n’est pas optimisé pour de l’investissement locatif. Les appartements neufs sont davantage destinés à être des résidences principales. 

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