Cabinet nantais · un seul interlocuteur
Vendre à Nantes, loué ou vide
Votre bien est loué ? C'est notre spécialité, et ce n'est pas un handicap. Nos acheteurs sont des investisseurs : pour eux, un locataire en place est un loyer qui tombe dès l'acte.
Appartement, maison, bien loué ou libre : nous vendons à Nantes et dans son agglomération. Un seul interlocuteur du premier rendez-vous à la signature, un processus écrit que vous suivez semaine après semaine, et une estimation argumentée avant toute signature de mandat.
06 74 78 64 20 · fixe 02 85 52 99 01 · 144 rue Paul Bellamy, 44000 Nantes
Fabien Tatibouet, fondateur
C'est moi qui estime, qui fais visiter et qui vous appelle. Cabinet créé en 2020 · carte professionnelle CPI 4401 2020 000 045 306, mentions Transaction et Gestion immobilière, activité de transaction exercée sans perception de fonds.
Qui nous sommes →La question que personne ne vous pose
Votre bien se vend-il mieux loué, ou vide ?
Il n'y a pas de réponse générale. Tout dépend de qui achètera votre bien, et du loyer en place. Entrez vos trois chiffres pour voir dans quelle situation vous vous trouvez — et appelez-moi pour la réponse sur votre bien.
m²
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Le chiffre qui décide de tout
% brut pour l'acheteur
C'est ce que votre loyer rapporte à qui achèterait au prix espéré. Un investisseur n'achète pas qu'une surface : il achète ce rendement.
Qui achètera votre bien
Loué ou vide
Et sur votre bien précisément ? Ce comparateur raisonne sur trois chiffres. Votre étage, votre vue, l'état du bail et le sérieux de votre locataire pèsent autant. Nous venons le voir, et vous recevez une estimation écrite deux jours après.
Faire estimer mon bien1
interlocuteur, du premier rendez-vous à la signature
Celui qui estime est celui qui fait visiter, qui négocie et qui vous appelle.
1
une visite, un compte rendu
Ce que le visiteur a dit, ce qui lui a plu, et ce que nous en concluons pour la suite.
0€
avant la vente, et rien à votre charge
L'estimation est gratuite et nos honoraires sont à la charge de l'acquéreur.
5sur 5
sur des avis dont l'auteur est contrôlé
Immodvisor vérifie que chaque auteur a bien été client, selon la norme NF ISO 20488.
Par où commencer
Vendre un appartement loué, une maison, ou vendre pour racheter
Nous vendons appartements et maisons, occupés ou libres. Mais la méthode n'est pas la même, et autant le dire tout de suite.
Situation 1
Je vends un appartement loué
Vous n'avez pas à donner congé ni à attendre que le logement se vide. Vos acheteurs sont des investisseurs — et notre carnet d'adresses en est plein.
Vendre loué ou vendre videSituation 2
Je vends ma maison ou mon appartement
Une maison de famille, un grand appartement, un bien avec du caractère. D'autres acheteurs, d'autres arguments — et quatre bonnes raisons de nous le confier.
Pourquoi nous confier un bien de valeurSituation 3
Je vends pour racheter autre chose
Arbitrer un bien qui ne rend plus, sortir d'une indivision, replacer le produit de la vente. Nous faisons la vente et la recherche immobilière, dans le même calendrier.
Vendre puis réinvestirNotre méthode
Sept étapes, et vous savez toujours où vous en êtes
Une vente qui traîne, c'est presque toujours une vente dont personne ne pilote les étapes. Voici les nôtres, dans l'ordre, avec ce que vous recevez à chacune.
1
La visite et le relevé
Je viens sur place, je mesure, je note ce qui plaira et ce qui freinera. Je récupère les diagnostics, les charges et les procès-verbaux d'assemblée générale.
Vous recevez : rien encore, mais vous savez ce que je vais chercher.
2
L'estimation écrite et argumentée
Les biens réellement vendus dans votre secteur, ceux qui sont en vente aujourd'hui, l'estimation des éventuels travaux à prévoir, et le calcul de rentabilité pour un acheteur investisseur.
Vous recevez : un rendez-vous en visio ou au bureau, puis un document écrit. Gratuit, et vous le gardez.
3
Le mandat de vente
Il reprend les conditions de la vente, le prix, la durée et notre mission — ce que nous nous engageons à faire, et ce que vous gardez la main de décider.
Vous recevez : le mandat, signé électroniquement.
4
La préparation de la mise en vente
Reportage photo, fiche de présentation réunissant toutes les informations utiles à l'acquéreur, et préparation des documents qui lui seront transmis. En un mot : la mise en valeur de votre bien.
Vous recevez : l'annonce dès sa mise en ligne, et le calendrier de diffusion.
5
Les visites
Visiteurs identifiés et qualifiés en amont. Si un locataire occupe le bien, les créneaux sont convenus avec lui.
Vous recevez : un compte rendu après chaque visite, et un point écrit chaque semaine.
6
L'offre et l'analyse du dossier
Nous réunissons les pièces, nous analysons le dossier et nous échangeons avec le candidat acquéreur pour comprendre la cohérence de son projet et ce qui le motive.
Vous recevez : l'offre écrite, puis nous vous présentons le dossier.
7
De la promesse de vente à l'acte
J'organise les rendez-vous de signature et je réunis les pièces du notaire. Je vous accompagne, vous et l'acquéreur, jusqu'au bout — y compris le jour de la remise des clés, où je réalise le relevé des compteurs.
Vous recevez : vos clés en retour le jour de l'acte, et un seul numéro tout du long.
Trois engagements, et ce qu'ils veulent dire concrètement
Réactivité, sérieux, transparence
Voici ce que ces trois mots recouvrent chez nous, en termes vérifiables.
La réactivité
- Un appel ou un message : vous avez un retour dans la journée, et c'est moi qui réponds.
- Un acquéreur intéressé obtient une visite rapidement — c'est souvent là que se joue une vente.
- Un compte rendu après chaque visite, même quand il n'y a rien de bon à dire.
Le sérieux
- Chaque acquéreur est qualifié avant la visite.
- Un dossier complet avant la mise en vente : diagnostics, charges, procès-verbaux, travaux.
- Carte professionnelle, garantie financière, responsabilité civile et médiateur : tout est vérifiable.
La transparence
- Une estimation écrite, avec les comparables nommés — pas un chiffre lancé en fin de visite.
- Nous vous disons ce qui plaît dans votre bien et ce qui freine les acquéreurs, visite après visite. C'est ce qui permet d'ajuster au bon moment.
- Aucun euro ne transite par nous : notre carte porte la mention « sans perception de fonds ». Tout va chez le notaire.
Un bien occupé
Vendre avec le locataire en place, ou attendre son départ ?
C'est la décision qui pèse le plus sur le prix net que vous toucherez, et elle se prend avant de signer le mandat. La réponse dépend du loyer actuel, de l'ancienneté du bail, du diagnostic énergétique et du type de bien.
Vendre loué
Quand le loyer est au niveau du marché
Un investisseur achète un rendement. Si votre bien est loué au bon prix avec un bail sain, il se vend sans décote, parfois mieux qu'un bien vide : l'acheteur n'a ni travaux, ni vacance, ni recherche de locataire à supporter. Vous encaissez les loyers pendant toute la vente, sans congé à donner ni remise en état.
Vendre vide
Quand le bien vaut plus à un habitant qu'à un bailleur
C'est presque toujours le cas d'une maison ou d'un bien de caractère : celui qui vient y vivre paie l'émotion, l'investisseur ne paie que le rendement. Il faut alors donner congé pour vendre — six mois avant l'échéance pour un logement nu, trois pour un meublé — et accepter la vacance, sans oublier l'éventuel droit de préemption du locataire.
Ce que contient l'estimation écrite
Les deux scénarios chiffrés côte à côte — vendu loué, vendu vide. Gratuit, écrit, et vous le gardez même si vous ne nous confiez pas la vente.
Demander l'estimation
Un rendez-vous sur place, un document deux à trois jours après.
Une maison, un grand appartement
Pourquoi nous confier la vente de votre maison
Notre spécialité est le bien locatif. Voici pourquoi nous sommes aussi le bon choix pour une maison ou un grand appartement.
01
Nous arrivons avec un chiffrage, pas une impression
Une cuisine à refaire, une toiture à reprendre, un diagnostic en E : nous arrivons avec les devis de nos artisans nantais. Un acheteur qui chiffre lui-même chiffre toujours haut ; un devis en face règle la question en une minute.
02
Nous prenons peu de mandats, et c'est délibéré
Ce qui fait le prix final, c'est le temps passé avec chaque acheteur : comprendre son projet, lever ses doutes, le rassurer sur les travaux. Ce temps-là, nous l'avons parce que nous choisissons de l'avoir.
03
Nous défendons votre prix de vente
La gestion locative nous assure un revenu régulier. Nous n'avons donc aucune raison de vous presser de baisser — et le jour où le marché le demande, nous vous le disons avec les éléments en main.
04
Nos honoraires sont à la charge de l'acquéreur
Et le barème est dégressif : plus le bien vaut cher, plus le taux baisse. Le détail figure plus bas sur cette page.
Et la limite, pour être complet : si votre bien est un hôtel particulier ou un domaine, nous vous le dirons et nous vous orienterons. Nous préférons refuser un mandat que l'accepter pour le plaisir d'avoir une belle photo.
Vendre pour racheter
Les deux côtés du projet, dans le même calendrier
C'est la situation où une agence classique vous laisse seul : elle vend, et ensuite débrouillez-vous. Or le risque n'est pas de mal vendre, c'est de vendre trop tôt et de rester liquide, ou de signer un achat avant d'avoir vendu.
Nous faisons les deux métiers. Pendant que la vente se prépare, la recherche du bien suivant peut déjà commencer — et nous travaillons l'enchaînement des deux opérations avec vous. Chaque situation est différente : c'est au cas par cas, et cela se regarde ensemble dès le premier rendez-vous.
L'investissement locatif clé en mainLes cas que nous voyons le plus souvent
- 01Un bien qui ne rend plus. Loyer plafonné par un vieux bail, charges qui montent, diagnostic qui condamne la location à terme.
- 02Une succession ou une indivision. Plusieurs propriétaires, des avis différents, parfois un locataire en place. Notre premier rôle est de produire un chiffrage que tout le monde accepte.
- 03Un départ à l'étranger. Faut-il vendre ou garder et louer ? Nous savons chiffrer les deux, parce que nous faisons les deux.
Avis vérifiés
5 sur 5 sur Immodvisor, où chaque auteur est contrôlé
« Toujours avec transparence, Fabien a su préciser et matérialiser notre projet immobilier. »
« Calme, écoute, conseil, professionnalisme, je recommande vivement. »
« Pour la deuxième fois, nous avons été accompagnés par Fabien Immobilier pour un achat d'appartement. »
Honoraires
Un barème dégressif, à la charge de l'acquéreur
Nos honoraires sont dus uniquement si la vente se réalise, et réglés par le notaire le jour de l'acte.
| Prix de vente | Honoraires TTC |
|---|---|
| Moins de 50 000 € | forfait 3 500 € |
| De 50 001 à 120 000 € | forfait 7 000 € |
| De 120 001 à 220 000 € | 6,00 % |
| De 220 001 à 320 000 € | 5,00 % |
| De 320 001 à 500 000 € | 4,50 % |
| Plus de 500 000 € | 4,00 % |
Par quoi commencer
Commencez par savoir ce que vaut votre bien
Avant de choisir une agence, avant même de décider si vous vendez : vous avez besoin d'un chiffre que vous pouvez défendre. Je viens le voir, et vous recevez une estimation écrite et argumentée.
C'est gratuit, sans aucun engagement, et vous la gardez.
Faire estimer mon bien06 74 78 64 20
Trois questions suffisent pour commencer : où est le bien, est-il loué, et dans quel délai voulez-vous vendre.
Questions fréquentes
Les questions que posent les vendeurs
Faites défiler
Dois-je vous laisser mes clés ?
C'est plus pratique, mais ce n'est pas obligatoire : certains propriétaires préfèrent ouvrir eux-mêmes.
Vendez-vous autre chose que du locatif ?
Oui : appartements et maisons à Nantes et en première couronne, occupés par leur propriétaire ou loués. Le bien locatif est notre spécialité, mais ce que nous apportons vaut pour tous les biens — un carnet d'adresses, un accompagnement personnalisé et le temps consacré à chaque dossier.
Puis-je vendre alors que mon bien est loué ?
Oui, sans formalité particulière : le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire aux mêmes conditions. Vous n'avez pas à prévenir le locataire pour vendre, seulement pour organiser les visites. C'est le cas le plus simple.
Un bien loué se vend-il moins cher ?
Pas nécessairement. Loué au niveau du marché avec un bail sain, il se vend au même prix ou mieux. Loué très en dessous du marché avec un bail ancien, la décote est réelle — et c'est là qu'il faut examiner la troisième voie.
Mon locataire a-t-il un droit de priorité ?
S'il reste en place, non : la vente se fait librement. Si vous lui donnez congé pour vendre le logement vide, oui — le congé vaut offre de vente et il bénéficie d'un droit de préemption avec des délais stricts. C'est l'un des points où une erreur de procédure annule le congé.
Mon diagnostic énergétique est mauvais, est-ce rédhibitoire ?
Il pèse lourd, surtout sur un bien destiné à la location : un logement classé G n'est plus décent depuis le 1er janvier 2025, la classe F le deviendra en 2028 et la classe E en 2034. Pour un acheteur qui veut y habiter, l'enjeu est différent. Dans les deux cas nous chiffrons les travaux avec nos artisans et nous vous disons ce qu'ils rapporteraient sur le prix.
Qui touche les loyers pendant la vente ?
Vous, jusqu'au jour de l'acte. Le notaire établit alors la répartition du loyer du mois en cours au prorata, et le dépôt de garantie est transféré au nouveau propriétaire. Ce sont des lignes à vérifier : elles sont régulièrement oubliées.
Mandat simple ou exclusif ?
Les deux existent chez nous. L'exclusivité a du sens quand le bien demande un travail de préparation long, ou quand la multiplication des annonces identiques dessert le prix. Sur un bien très recherché, le mandat simple ne pose aucun problème. Nous vous disons ce que nous en pensons, vous décidez.
Estimation écrite et gratuite
Un rendez-vous sur place, un document deux jours après
Le prix attendu, les comparables de votre rue, les travaux chiffrés, et — si votre bien est loué — les trois scénarios côte à côte. Vous le gardez quelle que soit votre décision, et vous ne nous devez rien.
Les deux questions du premier appel
- Quelle adresse, quel type de bien, et est-il occupé ?
- Quel est votre projet ?
Avec ces trois réponses, nous vous disons déjà par téléphone comment nous nous y prendrions.