Travaux du locataire : les deux cas où votre silence vaut accord
Un locataire ne peut pas transformer votre logement sans votre accord écrit. Sauf dans deux cas, où deux mois sans réponse de votre part valent oui — et où vous ne pourrez plus exiger la remise en état.
À retenir
- Aménager est libre, transformer ne l’est pas. La peinture, une étagère, un meuble : votre locataire n’a rien à demander. Percer une cloison, déplacer une prise : il lui faut votre accord écrit.
- Sans accord, c’est vous qui choisissez à son départ : remise en état, ou vous gardez les travaux sans rien payer.
- Deux exceptions : l’adaptation au handicap ou à la perte d’autonomie, et la rénovation énergétique. Dans ces deux cas, la demande se fait par lettre recommandée et votre silence pendant deux mois vaut acceptation.
- Et vous ne pourrez pas exiger la remise en état à la fin du bail. C’est le point que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard.
- Les deux listes sont limitatives. Ce qui n’y figure pas reste soumis à votre accord exprès.
La règle générale tient en une ligne, au f de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire s’oblige « à ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire".
Tout se joue sur un mot : transformer.
Aménagement ou transformation : la ligne de partage
Un aménagement est réversible et ne touche ni au gros œuvre ni aux équipements. Repeindre, poser des étagères, changer un luminaire, installer un meuble : le locataire est chez lui, et vous n’avez pas à être consulté.
Une transformation modifie durablement le logement : abattre ou créer une cloison, déplacer un point d’eau, remplacer une baignoire par une douche, changer les menuiseries. Là, votre accord écrit est nécessaire.
La frontière n’est pas dans la loi
Aucun texte ne définit l’aménagement ni la transformation : c’est la jurisprudence qui tranche, au cas par cas. En pratique, la question utile est : le logement revient-il à son état d’origine sans travaux ? Si oui, c’est un aménagement.
Ce que vous pouvez faire si le locataire a transformé sans accord
Article 7, f, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur.
Les deux exceptions, et pourquoi elles changent tout
Depuis la loi ELAN, le même article 7 f ouvre deux portes. Dans ces deux cas, le locataire peut faire réaliser des travaux de transformation à ses frais, et la procédure est la même :
Le courrier qui dort deux mois
C’est le seul vrai risque de ce dispositif, et il ne tient pas au droit : il tient au courrier. Une lettre recommandée reçue pendant des vacances, posée sur une pile, et le délai court quand même. Deux mois plus tard, l’accord est acquis et la remise en état est perdue.
Première liste : l’adaptation au handicap et à la perte d’autonomie
Le décret du 29 septembre 2016 fixe la liste limitative. Elle vise les travaux suivants, lorsqu’ils constituent des transformations :
- Création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement.
- Modification de l’aménagement ou de l’équipement des pièces d’eau : cuisine, toilettes, salle d’eau.
- Création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d’éclairage.
- Installation ou adaptation de systèmes de commande : installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs.
- Installation d’élévateurs ou d’appareils permettant le déplacement de personnes à mobilité réduite.
- Installation ou modification des systèmes de fermeture et d’ouverture — portes, fenêtres, volets — et d’alerte.
Décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016, article 1er, et article 2 modifié par le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019.
Seconde liste : la rénovation énergétique
Le décret du 20 juillet 2022 ouvre la même mécanique aux travaux d’économie d’énergie :
- Isolation des planchers bas.
- Isolation des combles et des plafonds de combles.
- Remplacement des menuiseries extérieures.
- Protection solaire des parois vitrées ou opaques.
- Installation ou remplacement d’un système de ventilation.
- Installation ou remplacement d’un système de chauffage et d’eau chaude sanitaire et des interfaces associées.
Trois exclusions qui vous protègent
En immeuble collectif, les travaux qui touchent les parties communes ou les équipements communs sont exclus de la liste. Sont également exclus ceux qui affectent la structure du bâtiment ou son aspect extérieur, ceux qui modifient sa destination, et ceux qui sont soumis à une formalité d’urbanisme.
Autrement dit : un locataire ne peut pas, par ce biais, faire changer les fenêtres côté rue d’un immeuble en copropriété. Les travaux doivent aussi respecter les prescriptions techniques fixées par arrêté.
Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022, article 1er.
Ce qui n’a rien à voir : les réparations locatives
Ne confondez pas ces deux régimes. Les réparations locatives sont les travaux d’entretien courant et les menues réparations que le locataire doit assumer : leur liste est fixée par un décret de 1987, distinct de ceux-ci.
Elles ne sont pas à sa charge lorsqu’elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure. C’est ce partage-là qui se discute à l’état des lieux de sortie, pas celui des transformations.
Ce que nous faisons de ces courriers
Une demande de travaux arrive rarement au bon moment, et elle arrive toujours en recommandé. Dans un mandat de gestion, le courrier est reçu, daté, et la réponse part avant le délai — qu’elle soit un oui, un non motivé, ou une demande de précisions sur l’entreprise.
Et quand la demande est légitime, il y a souvent mieux à faire qu’un refus : des travaux d’isolation payés par le locataire améliorent votre étiquette, et l’étiquette décide désormais d’une partie de ce que vous pourrez louer et vendre.
Pour aller plus loin
- L’état des lieux — le document où se lit la différence entre une transformation et une dégradation.
- Le dépôt de garantie — ce qui se retient, ce qui se justifie, et les délais.
- L’assurance propriétaire non occupant — qui répond quand des travaux tournent mal.
- Les charges récupérables — la liste fermée du décret de 1987, l’autre liste limitative de la location.
- Notre gestion locative — ce que couvre le mandat, courriers recommandés compris.
Sources
- Légifrance — article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, f : transformation des locaux, exceptions et délai de deux mois.
- Légifrance — décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 : liste des travaux d’adaptation et modalités de la demande.
- Légifrance — décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 : liste des travaux de rénovation énergétique et exclusions.
- ANIL — analyse juridique des travaux d’adaptation réalisés aux frais du locataire.
Règles arrêtées au 13 novembre 2026, lues dans les textes consolidés publiés sur Légifrance. Les deux listes sont limitatives : en cas de doute sur un poste, c’est le décret qui tranche, et hors liste votre accord exprès reste nécessaire.
Une lettre recommandée ne dort pas deux mois
Réception, date, réponse motivée dans le délai, et suivi de l’attestation après travaux : c’est le travail, et il se fait sans que vous ayez à y penser.
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