comment et pourquoi calculer le cash flow immobilier ?

Définition, exemple, types et stratégies de cash flow…

Le cash flow immobilier est une notion souvent évoquée en immobilier. Il est indispensable car il permet aux investisseurs de connaître le rendement immobilier de leur investissement. C’est donc une valeur de référence en termes de rendement.

Le cash flow immobilier indique aux investisseurs les revenus mensuels engendrés par leur investissement.

Il est intéressant de savoir pourquoi et comment calculer ce rendement immobilier, mais aussi de comprendre quelle stratégie adopter en fonction des différents types de cash flow.

calcul du cash flow immobilier

Qu’est ce que le cash flow immobilier ?

Le cash flow est un terme anglais qui désigne un flux de trésorerie, c’est à dire 

tous les mouvements d’argent entrants et sortants sur une période donnée.

Cet instrument est employé dans de nombreux domaines puisqu’à l’origine il est utilisé pour calculer les flux de trésorerie d’une entreprise. En immobilier, il est adopté pour calculer le rendement immobilier d’un investissement.

C’est donc un outil qui mesure la performance d’un investissement, en calculant chaque mois ce que rapporte cet investissement à son investisseur. Il va permettre d’estimer concrètement ce qu’un investisseur va gagner sur un intervalle donné.

Comment est calculé le cash flow ?

Le calcul du cash flow immobilier est plutôt simple et consiste à soustraire les flux sortants aux flux entrants. Le calcul sera encore plus facilement réalisable à l’aide d’un calculateur de cash flow immobilier.

On retrouve la formule: Cash flow = Recettes – Dépenses 

Afin de calculer le cash flow immobilier, il faut prendre en compte plusieurs données:

Recettes

  • Revenus locatifs (loyer mensuel du locataire)

Dépenses

  • Frais de comptable
  • Charges de copropriété et charges courantes (entretien d’immeuble, nettoyage…)
  • Frais de gestion locative
  • Taxe foncière (impôt local à payer par le propriétaire)
  • Remboursement de l’emprunt (à rembourser tous les mois)
  • Assurances 

Pour vous aider à calculer simplement votre rendement locatif, nous avons conçu le calculateur de cash flow Fabien Immobilier (télécharger ici).

Ce calculateur de cash flow immobilier est destiné à vous accompagner dans tous vos calculs de rendement. Simple et complet, il prend en compte tous les frais et les charges d’un investissement immobilier. Il suffit simplement de rentrer vos chiffres clés dans les cases vertes vides et le calcul du cash flow immobilier se fera de manière automatique.

Les différents types de cash flow :

 

Il faut savoir qu’il existe plusieurs types de cash flow immobilier :  le cash flow négatif, le cash flow neutre et le cash flow positif. Afin de déterminer quel type de cash flow un investisseur possède, il faut faire le calcul du cash flow immobilier à l’aide d’un calculateur de cash flow.

Le cash flow négatif : 

Un cash flow est négatif lorsque les entrées financières sont inférieures aux sorties. Si le cash flow est trop négatif, il y a un risque de déficit important. L’investisseur doit alors verser chaque mois une certaine somme pour couvrir le déficit. Cette manœuvre s’appelle l’effort d’épargne. Dans certains cas, un cash flow négatif peut limiter les possibilités de nouveaux investissements.

Le cash flow neutre : 

Lorsque le montant des entrées est égal à celui des sorties financières, on retrouve un cash flow neutre. Il indique ainsi que l’investissement est auto financé ce qui est bon signe. De cette manière, l’investissement ne coûte rien à son investisseur et l’emprunt se rembourse tout seul à l’aide des loyers que le propriétaire perçoit chaque mois.

Le cash flow positif : 

Le cash flow immobilier positif est rare à obtenir, c’est malgré tout le rêve de nombreux investisseurs. Un cash flow positif s’opère lorsque le total des entrées financières est supérieur aux sorties. L’investissement est ainsi auto financé et même rentable. Cela peut donc représenter une opportunité pour les investisseurs qui ont choisi une stratégie où ils souhaitent enchaîner les investissements. (Cf. paragraphe stratégie de cash-flow)

 

Astuces pour augmenter son cash flow immobilier :

Voici quelques manières qui permettent d’optimiser son cash flow immobilier.

Pour maximiser le cash flow, il faut augmenter les recettes. Cela peut donc passer par :

  • Renégocier le prêt bancaire
  • Renégocier les intérêts d’emprunt
  • Augmenter le loyer
  • Entretenir ou rénover le bien afin d’attirer des locataires solvables
  • Miser sur la fiscalité 

Quoi qu’il en soit, nous vous conseillons de garder une épargne de précaution. C’est une réserve d’argent qui sert à faire face aux imprévus de gestion locative. Il est souvent conseillé de garder de côté l’équivalent de 3 mois de revenus minimum, l’idéal étant 6 mois.

Il est donc appréciable de prendre des mesures afin d’inverser la tendance et obtenir un rendement immobilier positif ou à défaut neutre.

Les différentes stratégies de cash flow immobilier :

Il existe plusieurs stratégies de cash flow immobilier:

  • La stratégie patrimoniale qui s’accompagne d’un cash flow légèrement négatif ou neutre
  • La stratégie équilibrée qui se complète par un cash flow neutre
  • La stratégie de rendement immobilier qui profite d’un cash flow positif et donc d’une forte rentabilité. 

Certains investisseurs cherchent à bénéficier d’un cash flow positif pour enchaîner les acquisitions plus aisément. Avoir un cash flow immobilier positif est donc un avantage auprès des banques qui vont plus facilement prêter de l’argent pour un nouvel investissement. 

(Si vous voulez découvrir toutes nos astuces pour obtenir un prêt immobilier facilement et réussir votre rendez-vous avec la banque consultez notre article : PRÊT IMMOBILIER : COMMENT L’OBTENIR FACILEMENT EN 2022 ? )

D’autres vont juste chercher à obtenir un cash flow neutre. C’est le cas pour les investisseurs qui cherchent des investissements équilibrés. L’objectif est d’équilibrer les dépenses et les recettes pour éviter de devoir sortir de l’argent de sa poche tous les mois et d’entamer le taux d’endettement. Pour rappel, le taux d’endettement correspond au rapport entre les charges financières liées à l’ensemble des emprunts et des revenus. Le taux maximum d’endettement est actuellement de 35%, cela signifie qu’il ne faut pas que vos emprunts dépassent 35% de vos revenus mensuels.

D’autres encore, acceptent un cash flow légèrement négatif. C’est toujours le cas pour les investissements patrimoniaux où l’investisseur va plutôt miser sur la perspective de plus-value de son bien et la construction d’un patrimoine sûr pour préparer sa retraite. Il mettra alors en valeur un beau bien dans un bel emplacement, une belle ville.

Cas concret de calcul du cash flow immobilier :

Il est profitable de réaliser un cas concret de calcul de rendement immobilier sans calculateur de cash flow immobilier afin d’étudier le détail. Voici un exemple concret de calcul du cash flow immobilier. 

Un investisseur achète un bien à 150 000€ qu’il loue 700€ par mois.

600 * 12 / 150 000 * 100 = 4,8

Le rendement brut sera de 4,8 % 

En se portant acquéreur et suivant un taux de crédit de 2,5% sur 20 ans, il obtient des mensualités de crédit de 837€ par mois, assurance comprise.

On tient compte des charges qui vont être de 2700€ (en moyenne par an).

700 – 837 – (2700 / 12) = – 373 

Après déduction des charges, on obtient un cash flow immobilier négatif de – 373 €. 

RECAP’ :

En résumé, le cash flow est un indicateur très utile pour un investisseur. Il est primordial de comprendre et savoir comment faire le calcul du cash flow immobilier afin de connaître la pertinence d’un investissement immobilier.

Il permet d’indiquer si un investissement est rentable que ce soit dans le but d’en évaluer la viabilité avant l’achat, ou encore de présenter un dossier à la banque. Il est aussi indispensable pendant toute la durée de détention d’un bien.

Le cash flow immobilier est donc un indicateur clé dans l’évaluation de la performance d’un investissement immobilier. C’est pourquoi nous recommandons l’utilisation du calculateur de cash flow immobilier Fabien Immobilier.

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