Charges récupérables : ce que l'appel du syndic ne dit pas
Le syndic appelle des charges de copropriété. Une partie seulement se récupère sur le locataire, et la liste est fermée. Les deux comptes n'ont ni le même contenu ni la même clé de répartition.
À retenir
- La liste est limitative. Ce qui n'y figure pas n'est pas récupérable, même si le bail le prévoit. Elle est fixée par un décret de 1987.
- Ce qui s'y trouve : ascenseur, eau et chauffage collectif, entretien des parties communes et des espaces extérieurs, enlèvement des ordures ménagères, et le gardien sous conditions.
- Ce qui n'y est jamais : honoraires de syndic, ravalement, réfection de toiture, contrôle technique quinquennal de l'ascenseur, cotisation au fonds de travaux.
- Le décompte part un mois avant la régularisation, par nature de charges et avec le mode de répartition. Les justificatifs restent consultables six mois.
- Trois ans pour réclamer, de part et d'autre. Mais une régularisation trop tardive ouvre au locataire le droit d'étaler le rattrapage sur douze mois.
C'est l'endroit où un bailleur se trompe le plus souvent, et l'erreur se voit à la première contestation : il recopie l'appel de fonds du syndic dans le décompte du locataire. Les deux documents ne parlent pas de la même chose.
Deux comptes, deux clés de répartition
Le syndic répartit les charges de la copropriété entre les copropriétaires, selon les tantièmes inscrits au règlement. Charges générales d'un côté — entretien, conservation, administration des parties communes, frais de gestion — charges spéciales de l'autre, liées aux services et équipements collectifs.
Le décret de 1987 répartit certaines dépenses entre le bailleur et son locataire, par nature. Il ne connaît pas les tantièmes : il connaît des postes.
La conséquence pratique
Votre quote-part de charges de copropriété n'est pas la somme récupérable sur votre locataire. Une partie l'est, une autre ne le sera jamais, et la proportion change d'un immeuble à l'autre selon ce que la copropriété dépense.
C'est pourquoi le syndic établit, à côté de l'appel de fonds, un décompte distinguant la part récupérable. C'est ce document-là qui sert de base au décompte du locataire — et c'est lui qu'il faut demander.
Ce qui se récupère
| Poste | Ce qui est récupérable |
|---|---|
| Ascenseur | Électricité, entretien courant (visites, nettoyage, examen des câbles), petit matériel et menues réparations |
| Eau et chauffage collectif | Eau de l'immeuble et des parties communes, énergie, entretien des compteurs, réparation des fuites sur joints |
| Installations individuelles | Chauffage et eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives : dépannage, joints de chasse d'eau |
| Parties communes intérieures | Électricité, produits d'entretien, minuterie, tapis, personnel d'entretien |
| Espaces extérieurs | Voies de circulation, aires de stationnement, abords des espaces verts, jeux d'enfants |
| Taxes et redevances | Enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d'assainissement |
| Gardien ou concierge | Une part de sa rémunération, selon les tâches qu'il assure |
Service-Public, fiche « Charges locatives récupérables », vérifiée le 15 avril 2025, et décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Ce qui ne se récupère jamais
La règle se lit à l'envers : tout ce qui n'est pas sur la liste reste à votre charge. Quelques postes reviennent systématiquement dans les appels de fonds d'une copropriété nantaise, et aucun n'est récupérable :
- Les honoraires du syndic. C'est un frais d'administration de la copropriété, pas un service rendu au locataire.
- Le ravalement de façade et la réfection de toiture. Ce sont des travaux sur le bâti.
- Le contrôle technique quinquennal de l'ascenseur. L'entretien courant se récupère ; ce contrôle-là, non.
- L'assurance de l'immeuble.
- La cotisation au fonds de travaux. Elle ne figure pas sur la liste, et les sommes versées entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat.
Une clause du bail ne change rien
Le caractère limitatif de la liste est d'ordre public. Un bail qui met une charge non récupérable à la charge du locataire ne la rend pas récupérable : la clause est inopposable, et la somme se rembourse si elle a été perçue.
La régularisation, et le calendrier qui l'encadre
Le locataire verse des provisions mensuelles d'un montant constant, que vous fixez d'après le budget prévisionnel de la copropriété et le résultat de la régularisation précédente. Puis vient le rendez-vous annuel.
Le délai de réclamation est de trois ans, dans les deux sens : vous pouvez réclamer un impayé pendant trois ans à compter de son exigibilité, et le locataire dispose du même délai pour réclamer un trop-versé.
Le prix d'une régularisation oubliée
D'après Service-Public, si la régularisation n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant celle de l'exigibilité, le locataire peut exiger que le rattrapage soit échelonné sur douze mois. Il en fait la demande par lettre recommandée avec accusé de réception.
Et un juge peut écarter un rappel tardif jugé déloyal — par exemple si le bailleur n'a pas répondu à une demande de régularisation du locataire.
Le meublé : forfait ou provisions
En location meublée, vous choisissez entre deux régimes, et le choix s'écrit dans le bail.
Le bail mobilité, lui, ne laisse pas le choix : les charges y sont payées au forfait, versé en même temps que le loyer.
Le forfait ferme la porte dans les deux sens
Un forfait vous dispense de la régularisation et de ses justificatifs. Mais il vous interdit aussi de rattraper une année où le chauffage collectif a coûté plus cher que prévu. Dans un immeuble à chauffage collectif, cette porte fermée se paie.
Le plan de travaux augmente une charge que vous ne récupérez pas
Depuis janvier, le projet de plan pluriannuel de travaux concerne toutes les copropriétés réceptionnées depuis plus de quinze ans. S'il est adopté, la cotisation minimale au fonds de travaux passe de 5 % du budget prévisionnel à 2,5 % du coût des travaux du plan et 5 % du budget, le plus élevé l'emportant.
Cette cotisation n'est pas récupérable. Elle pèse entièrement sur le propriétaire, et elle entre dans le calcul d'un rendement net au même titre que la taxe foncière. C'est une ligne à poser avant d'acheter, pas après : elle se lit dans les procès-verbaux d'assemblée et dans le budget prévisionnel.
Pour aller plus loin
- Le boulevard Robert Schuman — une résidence de 2012 dont le chauffage et l’eau chaude sont collectifs, produits par une chaudière gaz à condensation : tout cela passe par les charges de copropriété.
- DPE collectif et plan de travaux — les deux documents que votre copropriété doit produire, et leur effet sur le fonds de travaux.
- Les peintures en fin de bail — ce qui relève de l'usure, et ce qui se retient sur le dépôt de garantie.
- Du rendement brut au rendement net — les postes qui séparent les deux, dont les charges non récupérables.
- Le dépôt de garantie — la provision de copropriété plafonnée à 20 %, et le délai qui part des clés.
- L’état des lieux — les relevés de compteurs y sont obligatoires quand les charges ne sont pas forfaitaires.
- Le diagnostic technique global — ce qu’il contient, et la dispense de plan de travaux qu’il ouvre.
- L’assurance propriétaire non occupant — obligatoire en copropriété, et ce qu’elle couvre entre deux baux
Sources
- Service-Public — charges locatives récupérables : liste, provisions, régularisation, justificatifs et prescription. Fiche vérifiée le 15 avril 2025.
- Légifrance — décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.
- ANIL — répartition des charges de copropriété entre propriétaire et locataire, page du 8 octobre 2024.
- Service-Public — fonds de travaux en copropriété, fiche vérifiée le 9 juin 2026.
Règles arrêtées au 9 novembre 2026, d'après les fiches Service-Public et le décret publié sur Légifrance. La liste du décret est annexée à son article 1er : en cas de doute sur un poste, c'est elle qui tranche.
Nous la faisons, et nous la justifions
Décompte par nature de charges, mode de répartition, pièces du syndic tenues à disposition : c'est le travail, et il se fait une fois par an sans que vous ayez à y penser.
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